В останні роки в газетах і на сайтах рекламних оголошень все частіше зустрічаються пропозиції придбати апартаменти в новобудовах або будівельних комплексах, що знаходяться на стадії зведення. Однак багато людей досі не знають різниці між апартаментами та звичайними квартирами. Чи варто купувати цей вид нерухомості? З якими підводними каменями можуть зіткнутися її власники? Які юридичні тонкощі потрібно врахувати під час укладання угоди? Саме цим питанням буде присвячена ця стаття. Ми спробуємо дати всю необхідну інформацію про особливості апартаментів і розповімо про нюанси, які допоможуть зрозуміти, чи підходить вам цей тип житла.
Що таке апартаменти. Відмінності від квартири в Україні
Перш ніж зрозуміти, чи підходить вам цей вид нерухомості, вивчіть всі його переваги та недоліки. Як і у будь-якої іншої нерухомості, у апартаментів є як позитивні, так і негативні сторони. Почати слід з визначення.
Визначення апартаментів
На різних сайтах і в спеціалізованих джерелах зустрічаються різні визначення поняття “апартаменти”. В них апартаментами вважаються:
- Житлове приміщення підвищеної комфортності, призначене для короткочасного проживання та відпочинку;
- Комфортабельний котедж без землі;
- Покращена версія стандартної квартири;
- Житло елітного класу підвищеної комфортності з максимальним набором зручностей.
Скільки б джерел ви не вивчили, ви обов’язково знайдете нове, більш обширне та детальне трактування цього слова. Найпростіше дати визначення цьому виду нерухомості, спираючись на юридичні джерела. В них під апартаментами розуміють нежитлове приміщення, яке не використовується для тривалого проживання. Це може бути комфортабельна квартира, розташована в будівлі, де заборонено проживати постійно. На перший погляд це визначення має багато суперечностей. Однак саме в ньому прихований основний зміст цього типу нерухомості.
Що таке апартаменти. Відмінності від квартири в Україні
Простіше всього порівняти апартаменти з номером у готелі, що знаходиться в приватній власності, в якому не можна жити на постійній основі. Незважаючи на те, що вони не є об’єктом житлового фонду, в них створено комфортні умови та інфраструктура, яка не характерна для стандартних житлових будинків. Зазвичай це зони відпочинку, загальні зони для розваг, фітнес-центри, ресторани, магазини, офіси з конференц-залами.
Схожості та відмінності між апартаментами та квартирами
Апартаменти розміщують у будівлях, що не відрізняються від стандартних багатоквартирних будинків. Потрапивши всередину, можна побачити такі ж коридори, сходові клітини, ліфти, двері сусідніх квартир. Усередині апартаментів передбачено:
- Житлові приміщення;
- Кухня і їдальня;
- Просторий санвузол;
- Балкон або лоджія;
- Підсобні приміщення.
Як і в випадку зі звичайною квартирою, апартаменти можуть використовуватися як об’єкт оренди, купівлі, продажу, дарування, застави, обміну або іпотеки. Обмежень щодо їх використання немає. Власник апартаментів розпоряджається ними, як і будь-яким іншим житловим майном. У чому ж тоді полягає їхня особливість?
Що таке апартаменти. Відмінності від квартири в Україні
Головна відмінність апартаментів від середньостатистичної квартири — юридичний статус будівлі, в якій вони розташовуються. Це комфортабельне житло облаштовують у комерційних центрах, будівлях промислових підприємств, готельних комплексах, корпусах навчальних закладів, медичних установах, санаторно-курортних зонах. Як правило, їх розміщують на окремому поверсі або крилі, а решту частину використовують за призначенням.
Недоліки проживання в апартаментах
Незважаючи на сучасну інфраструктуру та комфортні умови, апартаменти мають багато недоліків. Причому їх кількість може збільшуватись, якщо будівництво об’єкта здійснює недобросовісний забудовник.
Умови реєстрації та прописки
На відміну від звичайних квартир, реєстрація в апартаментах юридично неможлива. В рідкісних випадках допускається реєстрація на строк не більше 5 років. Умови залежать від конкретного комплексу.
Через те, що житель не має права зареєструватися в апартаментах, він стикається з безліччю незручностей. Наприклад, він не може претендувати на місце в дитячому садку чи школі, приєднатися до поліклініки за місцем проживання, голосувати на виборах. Всі ці питання йому доводиться вирішувати іншими шляхами, що рідко можна назвати законними. Крім того, у людей, які проживають в апартаментах, але юридично ними не володіють, немає права на приватизацію.
Оформлення документів та податкова ставка
Перед укладанням угоди покупець апартаментів повинен уважно вивчити документи компанії-забудовника. На відміну від власника звичайної житлової нерухомості, він набагато менше захищений законом. Недобросовісний власник будівлі може скористатися будь-якою лазівкою в документах, щоб обмежити мешканців в їхніх правах.
Що таке апартаменти. Відмінності від квартири в Україні
Також власнику апартаментів слід бути готовим до того, що податок на його нерухоме майно буде вищим. При продажу власності йому доведеться заплатити податок на доходи в повному обсязі, незалежно від того, скільки він нею володів. Льгот чекати не варто. Якщо власник звичайної квартири, що володіє нею більше 3 років, звільняється від податку на доходи, власнику апартаментів доведеться оплатити 5%.
Апартаменти як об’єкт житла та оренди
Власники апартаментів живуть у них періодично або використовують їх для бізнесу. Ще частіше вони здають нерухомість в оренду помісячно або посуточно. У цьому є як позитивні, так і негативні моменти. Наприклад, якщо квартира розташована в окремому крилі житлового комплексу, в ній можна облаштувати робочий офіс.
Якщо ви збираєтесь купити нерухомість у будівлі, що будується, заздалегідь обговоріть, як ви будете її використовувати. Варто розглядати таку будівлю як готель з загальними зонами, звичайними квартирами та апартаментами. Якщо останні займають більшу частину будівлі, це означає, що жителі змінюватимуться набагато частіше.
Скільки власникам апартаментів обходяться комунальні послуги?
У жителів апартаментів немає права безпосередньо співпрацювати з комунальними службами. Право укладати з ними договори є тільки у компанії, що обслуговує будівлю. Зважаючи на це, комунальні послуги в апартаментах обходяться трохи дорожче, ніж у звичайному багатоквартирному будинку. Це слід врахувати до підписання угоди.
Справедливості ради варто зазначити, що й жителям класичних новобудов часто доводиться підписувати договір з організацією, що обслуговує будинок. Це означає, що ще до вселення вони передають усі «бразди правління» третій стороні, позбавляючи себе можливості контактувати з постачальником комунальних послуг безпосередньо.
Існують і інші обмеження, з якими стикаються жителі апартаментів. Вони не можуть організувати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) або змінювати компанію, що обслуговує будинок. Водночас вони зобов’язані оплачувати:
- комунальні послуги за тарифами, що встановлюються обслуговуючою компанією;
- супутні послуги з обслуговування будівлі та прибудинкової території;
- податок на землю.
Це означає, що за використання ліфта, службу безпеки, прибирання під’їздів і прибудинкової території, очищення басейну, профілактику та ремонт інженерних комунікацій платять власники апартаментів. Це і пояснює високу вартість оренди. Тому, якщо ви збираєтесь придбати нерухомість, подумайте, чи вас влаштовують такі умови. Обговоріть це питання з представниками будівельної компанії, продавцем чи орендарем.
Наскільки дорого жити в апартаментах?
У порівнянні зі середньостатистичними багатоквартирними будинками, проживання в апарт-комплексах обходиться дорожче. Це пояснюється великою кількістю послуг і підвищеним комфортом таких будівель. Однак нерідко причиною завищеної вартості є надмірні «апетити» обслуговуючої компанії.
Порівняємо, наскільки відрізняються умови та супутні витрати при проживанні в апартаментах, нових житлових комплексах та будинках старої забудови:
- Апартаменти. Жителям апарт-комплексів надається можливість користуватись послугами консьєржа, служби доставки, власною охороною, басейнами, загальними зонами. Багато комплексів також обладнані спортзалами, дитячими майданчиками та сауною. До цього слід додати підвищений комфорт самих апартаментів.
- Нові житлові комплекси. Зазвичай у нових житлових комплексах обслуговуванням займаються спеціалізовані компанії або об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Їхні співробітники беруть на себе прибирання, охорону, вивезення сміття. Вартість обслуговування складає 7-12 грн. за 1 кв. м житла. Жителі можуть користуватись службою безпеки, відеоспостереженням, охайними парадними, ідеальними газонами. Чим більше послуг доступно власникам, тим дорожче обслуговування.
- Будинки вторинного ринку. Вартість обслуговування будинків вторинного фонду складає близько 5-7 грн. за 1 кв. м. Встановлення тарифів здійснюється ОСББ. В обов’язки цього об’єднання входить і розподіл коштів. Однак у більшості випадків можна спостерігати ситуацію, коли гроші, що сплачуються жителями, витрачаються неефективно або не за призначенням. Залишається тільки здогадуватись, чому парадні залишаються такими ж обшарпаними, а лампочки в під’їзді змінюють раз на півроку. Справедливості ради варто зазначити, що мінімальний збір з кожної квартири вистачає лише на обслуговування водопостачання, каналізації, усунення аварій з електрикою та вивезення сміття.
Підсумовуючи, варто зазначити, що проживання і обслуговування в апартаментах може обходитися набагато дорожче. Однак, сплачуючи щомісяця 15 грн. за 1 кв. м, мешканець отримує набагато більше послуг. Деякі обслуговуючі компанії здійснюють прибирання квартир і прання. Саме тому порівняння витрат на проживання в апарт-комплексах, нових житлових комплексах та будинках старої забудови виглядає необ’єктивним. В будь-якому випадку, привілея жити в красивому доглянутому будинку з квітковими клумбами, сучасною системою безпеки та кваліфікованим сервісом вартує витрачених грошей.
Якщо вас турбують витрати, які супроводжуватимуть проживання в апартаментах, обговоріть це питання з інвесторами та забудовниками. Можливо, обслуговуюча компанія забезпечить високий рівень комфорту, ціна якого буде цілком виправдана.
Чому забудовники віддають перевагу апартаментам?
Однією з головних причин, чому забудовники відмовляються від квартир на користь апартаментів, є відсутність обмежень щодо забудови. Будувати такі будівлі можна на морському узбережжі, біля річок та в рекреаційних зонах. Там, де неможливо побудувати стандартний житловий комплекс, завжди можна звести будівлю під апартаменти. Крім того, їх можна розмістити в уже існуючих будівлях, які спочатку не призначені для довготривалого проживання. Це можуть бути корпуси будинків відпочинку, курортно-лікувальних центрів, готелів, санаторіїв тощо.
У багатьох містах є історичні центри, де не можна будувати звичайні багатоповерхові житлові будинки. Будівництво апарт-комплексів дозволяє обійти й цей заборон. В деяких випадках забудовникам вдається отримати дозвіл на будівництво об’єкта на території непрацюючого промислового підприємства.
До проектування і зведення нежитлових будівель не висуваються вимоги щодо фізичних габаритів приміщень, належної площі, рівня звукоізоляції та інших санітарних норм. Це допомагає знизити витрати на будівництво. В результаті зведення будівлі з апартаментами навіть у рекреаційній зоні обходиться дешевше.
Переваги апартаментів для забудовників
Для компанії-забудовника головною перевагою зведення апарт-комплексу є економія коштів і можливість обійти безліч заборон. Однак ці переваги стають недоліками для потенційних мешканців. Тому що цей тип нерухомості не призначений для тривалого проживання, власник позбавляє себе необхідності облаштовувати відповідну інфраструктуру. Саме тому на території апарт-комплексу може відсутнє:
- продуктовий магазин,
- дитячий садок,
- школа,
- поліклініка,
- зелена зона,
- прибудинкова територія.
На відміну від багатоповерхових житлових комплексів, при зведенні таких будівель до питання щільності забудови підходять менш строго. Це призводить до скупченості будівель, незручних під’їздів та відсутності просторих парковок. У разі надзвичайної ситуації це може стати серйозною перешкодою для проїзду машини швидкої допомоги, пожежної і інших служб.
Однак часто трапляються випадки, коли забудовник, бажаючи залучити покупців, навпаки облаштовує територію на вищому рівні. Саме тому вибирати апартаменти треба після ретельного вивчення будівлі та прибудинкової території.
Переваги придбання апартаментів
Попри відсутність пільг та інші недоліки, покупка апартаментів може стати вигідною угодою. Їхні переваги полягають у наступному:
- Ціна. Як правило, апартаменти коштують дешевше звичайних квартир, навіть якщо вони розташовані в одному районі. Правда, різниця ця незначна і дуже рідко може компенсувати існуючі недоліки.
- Розташування. Апарт-комплекс може розташовуватися в рекреаційній зоні, історичному центрі, на березі моря, річки або будь-якому іншому місці, де не можна побудувати звичайний житловий комплекс.
- Обслуговування. Жителі апарт-комплексів можуть насолоджуватись підвищеним комфортом, який створює обслуговуюча компанія. Вони можуть гуляти по чистих газонах, користуватися послугами служби безпеки, замовляти прибирання квартир, здавати їх в оренду через обслуговуючу компанію.
В чому сенс придбання апартаментів?
Зазвичай апартаменти купують, щоб потім здавати їх в оренду для розміщення офісних приміщень або короткострокового житла. Якщо вони розташовані в історичному районі мегаполісу або на березі моря, в них можна проживати під час відпочинку, роботи чи навчання.
Інвесторам не доводиться займатися обслуговуванням будинку з апартаментами. Керуюча компанія укладає договори з підрядними організаціями, які займаються здачею квартир, ремонтом інженерних систем, підтриманням порядку. Тому, якщо ви придбали апартаменти, щоб отримувати дохід, укладіть договір з такою організацією, щоб позбавити себе необхідності самостійно шукати орендарів. Обслуговуюча компанія буде вирішувати питання з ремонтом та підтриманням комфорту для ваших клієнтів, а вам залишиться тільки отримувати прибуток.
Основні переваги та недоліки
Підсумовуючи, виділимо основні переваги та недоліки, які відрізняють апартаменти від стандартного житла.
Переваги:
- відносно низька ціна на момент купівлі,
- можливість використовувати нерухомість для здачі в оренду,
- привілей користуватися послугами обслуговуючої компанії,
- високий рівень сервісу,
- підвищений комфорт проживання.
Недоліки:
- відсутність прописки та реєстрації на тривалий термін,
- відсутність можливості організовувати ОСББ та брати участь у виборі обслуговуючої компанії,
- відсутність необхідної інфраструктури (в деяких комплексах),
- висока ціна на комунальні послуги,
- додаткові витрати на обслуговування будинку,
- висока податкова ставка,
- необхідність оплати податку на землю,
- відсутність пільг на податок у разі продажу.
Як ми вже писали раніше, для когось переваги апарт-комплексів можуть бути недоліками, а недоліки — гідностями. Цим видом нерухомості краще володіти молоді та людям середнього віку. Інвесторам вона допоможе отримувати пасивний дохід, прикладаючи незначні зусилля. Крім того, якщо ви плануєте жити в апартаментах місяць на рік, а весь інший час здавати їх в оренду, їх придбання для вас стане вигідною угодою.
Висновок
Щоб зрозуміти, що вам більше підходить — апартаменти чи квартира, врахуйте власні переваги та бюджет. Наразі ринок цього житла добре розвинений у США та країнах Європи. Близько 40% нерухомості там представлені апартаментами, які активно здаються та орендуються. На українському ринку нерухомості вони ще не настільки популярні, але вже викликають інтерес у інвесторів і потенційних покупців.
Головною особливістю Одеси є те, що більшість апарт-комплексів тут розташовані в історичних центрах та інших не менш цікавих місцях. Тому, якщо ви вибираєте між апартаментами та звичайними житловими комплексами, зверніться до консультантів агентства нерухомості «Європа». Номер телефону та інші контактні дані вказані в шапці сайту. Наші консультанти розкажуть про переваги та особливості апартаментів, а після допоможуть підібрати найкращий варіант для проживання.
