Якщо ви зайшли на сайт агентства нерухомості «Європа» в розділ покупки житла в новобудові, значить, ви належите до людей, які серйозно задумуються про придбання квартири в будинку, що будується. Тут ви знайдете інформацію, яка допоможе вам:
- правильно підійти до вибору;
- грамотно оформити документи;
- укласти вигідну для вас угоду;
- купити житло, яке максимально відповідатиме вашим вимогам.
Для цього фахівці агентства нерухомості підготували для потенційних покупців покрокову інструкцію дій. Хоча слід зазначити, що непідготовленій людині навряд чи вдасться без допомоги професіоналів розібратися в непростій справі перевірки забудовника, юридично правильному оформленні договору участі в будівництві (ДДУ) та інших питаннях. Тим не менш, майбутньому новоселу необхідно ознайомитися з запропонованою агентством інформацією, щоб у майбутньому уникнути багатьох проблем. Починати слід з визначення своїх бажань, які співвідносяться з можливостями.
Крок №1: Відповіді на питання про свої бажання
Покупка житла – одна з найбільш важливих подій у житті практично кожної людини. Тому, коли ви готові до цього морально і матеріально, в спокійній обстановці напишіть відповіді на наступні питання:
- Хотіли б ви купити апартаменти або вас влаштує звичайна квартира?
- Від чого залежить вибір місця розташування житла (близькість до місця роботи, квартири родичів, віддаленість від центру і т.д.)?
- Яке значення для вас має клас житла (тільки преміум або досить економ)?
- Що для вас важливо в плані інфраструктури (близькість дошкільних закладів, шкіл, ТРЦ, спортивних об’єктів, кінотеатра і т.д.)?
- Яка повинна бути транспортна розв’язка (вас більше хвилює наявність зупинок громадського транспорту або відсутність пробок, оскільки ви маєте власний автомобіль)?
- Скільки кімнат повинно бути в квартирі?
- Має бути в ній обов’язково лоджія або можна розглядати варіанти з балконом?
- Важливість термінів здачі новобудови в експлуатацію (вас підганяє час або ви можете почекати рік-два)?
- В якому стані повинна бути квартира (відразу готова до заселення чи під ремонт)?
- Яка має бути планування житла (наявність вбудованих шаф, гардеробних тощо)?
З відповідей на ці питання ви зможете побудувати картину того, на яких районах міста слід зосередити увагу в процесі пошуку житла для покупки, з ким із забудовників можна починати вести переговори.
Крок №2: Співвідношення бажаного з можливим
У отриманому «пазлі» не вистачає ще одного дуже важливого елемента – чи достатньо у вас зібраної суми для реалізації своїх бажань. Тут важливо не тільки визначити, чи вистачить вам грошей на перший внесок, але й зазирнути в майбутнє. Якщо квартира купується в іпотеку, чи зможете ви справитися з щомісячними платежами? Також слід врахувати витрати на комунальні послуги.
Чи не перетвориться життя в п’ятикімнатній квартирі на постійний пошук підробітків, щоб хоч якось виплачувати іпотеку та оплачувати поточні витрати на її утримання? Можливо, вам доведеться коригувати свої бажання, обравши, наприклад, не п’ятикімнатну, а чотирикімнатну квартиру. А якщо зважити всі «за» і «проти», то гардеробної буде достатньо і однієї, а не двох. Привівши бажання і можливості до «загального знаменника», можна приступати до пошуку конкретного варіанту.
Крок №3: Хто цим буде займатися
Цей крок передбачає прийняття рішення, займатися пошуком квартири самостійно чи залучити до цього професіоналів з агентства нерухомості. Тут треба чесно відповісти собі ще на одне питання: чи достатньо у вас знань, часу та сил, щоб займатися пошуком самостійно. Якщо відповідь негативна, краще одразу звернутися до посередників. Але в такому випадку виникає дві проблеми:
- по-перше, чи готові ви заплатити достатньо серйозні комісійні ріелтору;
- по-друге, як не потрапити в пастку до шахраїв або просто недобросовісних працівників АН.
Не помилитеся, якщо звернетеся в агентство «Європа». Але можна прийняти компромісне рішення – шукати квартиру самостійно, а всі юридичні питання доручити посереднику. Якщо ви вважаєте, що здатні впоратися з пошуком квартири та складанням документації без сторонньої допомоги, переходьте до наступних дій.
Крок №4: Пошукайте житло в Інтернеті
Всесвітня павутина замінила паперову тяганину, пов’язану з «перелопачуванням» купи журналів і газет, що містять оголошення про купівлю-продаж нерухомості. В Інтернеті можна знайти сайти, які видають інформацію відповідно до заданих параметрів або подібних варіантів. Також можна знайти інші вигідні пропозиції. Спочатку прочитайте те, що пишуть про новобудови заслуговуючі довіри професіонали. Виберіть цікаві для вас проекти, після чого переходьте безпосередньо на сайти конкретних забудовників або житлових комплексів.
Крок №5: Перевірка репутації забудовника, його документації
Для початку ознайомтесь з відгуками про вибрану будівельну компанію на форумі жителів, які вже отримали квартири від цього забудовника. Знайдіть відповіді на питання, чи доводилося їм стикатися з проблемою затягування термінів здачі об’єктів, зміною раніше обговореної площі житла або навіть з відкритим обманом. Подивіться, скільки часу компанія працює на ринку житла. Порівняйте ціни на аналогічні квартири в інших ЖК. Якщо серйозних проблем не виявлено, можна переходити до перевірки наявності та правильності складання наступних документів:
- проектної декларації (в ній повинна бути вся інформація про забудовника, цікавий вам проект та об’єкт);
- дозволу на будівництво (цей документ є підтвердженням відповідності представленої компанією проектної декларації необхідним вимогам);
- договору, що підтверджує належність земельної ділянки цьому забудовнику;
- ДДУ – документу, що підтверджує факт вкладення грошових коштів пайщиком у будівництво будинку та його право на отримання квартири в даному об’єкті (в ідеалі саме цей документ зобов’язує забудовника передати житло у власність покупця і захищає його від можливих ризиків).
Заочне вивчення документів – це ще не все. Слід ще й особисто впевнитися, як просуваються справи на об’єкті, як виглядає район будівництва.
Крок №6: Відвідування будівництва
Не зайвим буде поїздка на місце зведення будинку. При уважному огляді можна зробити висновок про якість роботи будівельників, правильність зберігання будівельних матеріалів. Якщо проект уже зданий, бажано поспілкуватися з тими, хто вже вселився в новий будинок. Вони точно не будуть приховувати проблем, з якими їм довелося зіткнутися, і це допоможе вам уникнути багатьох непорозумінь.
Крок №7: Пора зв’язатися з забудовником
Якщо є можливість – особисто відвідайте офіс продажу або хоча б зв’яжіться з менеджером по телефону. Задайте йому всі виниклі у вас питання, уточніть деталі. Не соромтеся спробувати отримати знижку, дізнатися про акції та спеціальні пропозиції. Головне – позбудьтеся страху показатися настирливим. Адже будівельна компанія зацікавлена в продажу квартири не менше, ніж ви в її покупці.
Паралельно можна самостійно відкрити сайт питань і відповідей по наданій інформації або організувати форум для мешканців. Там можна ставити не тільки уточнюючі питання, але й більш провокаційні. Усі ці заходи не тільки наблизять вас до реалізації заповітної мрії про власне житло, але й допоможуть придбати оптимальну квартиру за максимально вигідною ціною.
Крок №8: Вибір способу оплати
Етап пошуку житла, яке максимально відповідає запитам і можливостям потенційного покупця, завершено. Тепер пора вибрати оптимальний спосіб оплати. Якщо мова йде про вторинний ринок, вибір невеликий – зазвичай це вся сума готівкою. Це влаштовує і покупця, і продавця. Оформлено документи, розрахувалися і забули. При покупці квартири в новобудові все виглядає інакше. Одна з важливих причин звернення на первинний ринок – це відсутність у покупця необхідної суми для повної оплати житла. У цьому випадку йдеться про розстрочку або іпотеку.
В разі з розстрочкою алгоритм дій наступний. Спочатку вноситься погоджений початковий внесок. Потім решта суми виплачується рівними частинами протягом певного часу. Зазвичай цей термін досить короткий. Умови розстрочки у кожної будівельної компанії свої. Одні вимагають більшу частину вартості квартири оплатити відразу, на початковому етапі, решту можуть чекати навіть цілий рік. Інші, навпаки, погоджуються на невелику суму початкового внеску, але термін погашення решти короткий, можливо, пару місяців. Треті можуть за подовження терміну виплат вимагати відсотки.
Розстрочка підходить покупцям, які стабільно мають високий дохід, що дозволяє сплачувати частинами. Також це варіант для тих, хто чекає великого грошового надходження в найближчому майбутньому. Наприклад, ви продали стару квартиру або іншу нерухомість, але ще не отримали за неї оплату. Якщо ви не відноситесь до першої чи другої категорії покупців нової квартири, доступним варіантом буде іпотека.
На загальнодоступній мові іпотека означає наступне. Спочатку квартиру у забудовника купує не ви, а банк. Ви будете в ній жити, якщо внесете початкову суму і регулярно сплачуватимете банку певний щомісячний внесок. У разі припинення помісячної оплати, квартиру забирає її власник – банк. На перший погляд може здатися, що різниці між розстрочкою і іпотекою немає. Але це не так. Іпотечний варіант передбачає:
- по-перше, менші суми щомісячних внесків;
- по-друге, більш тривалі терміни остаточного розрахунку (якщо розстрочка дається не більше ніж на два роки, то іпотеку можна виплачувати від 3 до 50 років).
Але з іпотекою є один важливий нюанс – банк нараховує відсотки, чого не робить забудовник. Тому перед вибором способу оплати потрібно серйозно зважити всі «за» і «проти» кожного варіанту, а також врахувати можливі спеціальні пропозиції, знижки.
Крок №9: Вибір продавця
Купити нову квартиру можна у самого забудовника, підрядника або власника, що перепродає придбану нерухомість. Найпростішим, надійним і тому найбільш поширеним є перший варіант. Хоча серед забудовників теж бувають шахраї. Щоб мінімізувати ризики залишитися без житла і без грошей, необхідно провести їх ретельну перевірку. Зазвичай без досвідчених фахівців тут не обійтися. Але краще витратити певну суму на оплату послуг юристів з перевіреного агентства, ніж залишитися ні з чим.
Іноді нове житло продає підрядник. Оплату за виконану для забудовника роботу він отримує у вигляді кількох квартир, які потім продає. Ризик покупки квадратних метрів у підрядника досить високий. Якщо ви купите житло у підрядника, що не виконав усіх зобов’язань перед забудовником, разом з правами на власність ви отримаєте і його «гріхи». Стати повноцінним власником квартири в такому разі вам не допоможе навіть суд.
Не дуже надійним способом є покупка квартири в новобудові у власника. Звісно, бувають випадки, коли змінені обставини змушують продавати щойно придбану квартиру. Але тут треба бути дуже обережним і уважним, особливо якщо вам пропонують житло за більш низькою ціною, ніж від забудовника. Малоймовірно, що хтось захоче зробити вам такий «царський подарунок» просто так. Тут може бути прихований якийсь обман. Це може коштувати вам, в найкращому разі, втрати певної суми, а в найгіршому – і грошей, і житла.
Крок №10: Збір документів для укладання ДДУ, необхідних від покупця
Окрім перевірки всієї необхідної документації у забудовника, потенційному покупцеві необхідно зібрати пакет документів, які потрібно подати для реєстрації договору участі в будівництві. Він складається з трьох позицій:
- Заява відповідного зразка;
- Паспорт, що посвідчує особу покупця;
- Квитанція, що підтверджує факт сплати державного мита.
Для тих, хто перебуває в шлюбі, знадобиться ще й завірена нотаріусом згода чоловіка чи дружини на укладення цієї угоди. Реєстрація ДДУ здійснюється шляхом внесення даних до Державного Реєстру. Передача документів може здійснюватися особисто, поштою, через нотаріуса або через портал Адміністративних послуг. На розгляд документів зазвичай йде не більше тижня. Після цього ви отримаєте договір ДДУ з позначкою про реєстрацію. Така ж процедура передбачена і для реєстрації права власності на нерухомість у Держреєстрі.
Крок №11: Укладання угоди
Основним документом, що підтверджує укладення угоди, є договір купівлі-продажу. В ньому вказано зобов’язання продавця і покупця. Продавець зобов’язується передати вам у власність квартиру, покупець – прийняти її і сплатити продавцю узгоджену суму. Цей договір складається в чотирьох екземплярах: для продавця, покупця, Держреєстру та банку (якщо покупка здійснюється за іпотечним кредитом).
Зверніть увагу на графу «Забудовник». Там має стояти підпис генерального директора саме тієї компанії, з якою ви укладаєте ДДУ. В іншому випадку вам не уникнути ускладнень і навіть судових позовів. Підпис іншої особи в документі свідчить про те, що підписання договору відбулося за довіреністю. Вам на руки повинен бути виданий документ про право власності, технічний і кадастровий паспорт.
Крок №12: Прийом житла
Після отримання ключів від квартири візьміть з собою акт приймання-передачі з усіма додатками і вирушайте на її огляд. Зробити це краще при денному світлі. При виявленні будь-яких будівельних дефектів на стелі, стінах, підлозі, в роботі комунікацій тощо – зафіксуйте всі недоліки і вимагайте від забудовника їх виправлення. Це стосується як квартир з обробкою, так і без неї. Якщо ви приймете житло з недоліками, навряд чи потім зможете змусити будівельну компанію їх усунути.
