Купівля квартири – це важлива подія для більшості людей. Багато хто збирає на це роками, але перед підписанням договору стикається з непередбаченою обставиною – окрім оплати вартості квартири забудовнику, необхідно сплатити податок на нерухомість на користь держави. Про те, якими ще зборами обкладається купівля квартири в Україні, ви дізнаєтесь у цій статті.
Податки та збори при купівлі квартири
Документом, який підтверджує права власника на нерухоме майно, є договір купівлі-продажу. Його оформленням займається нотаріус, який після підписання угоди вносить до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про зміну власника житла. Відразу після цього на нового власника покладаються зобов’язання зі сплати податків. Після укладення договору купівлі-продажу потрібно сплатити:
- Вартість нотаріальних послуг. Майбутній власник має можливість звернутися до приватного або державного нотаріуса. У першому випадку угода буде оформлена швидше, але коштуватиме дорожче. Тому за наявності вільного часу краще звернутися до державного нотаріуса.
- Державне мито для підтвердження операції з нерухомістю, проведеної нотаріусом. Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» встановлює розмір мита на рівні 1 % кадастрової вартості квартири. До цієї суми не входить складання договору купівлі-продажу, внесення змін до Держреєстру та інші нотаріальні послуги.
- Збір до Пенсійного фонду. Після підписання договору новий власник житла зобов’язаний сплатити збір у розмірі 1 % від суми покупки. З квитанцією про сплату збору до Пенсійного фонду потрібно звернутися до нотаріуса, який внесе необхідну інформацію до Держреєстру. Вартість цієї послуги залежатиме від терміну отримання документів: за 2 години вона коштує 11 350 грн, за 5 робочих днів – 230 грн.
- У кожній області України місцеві органи самоврядування встановлюють ставку податку. Єдина умова – вона не повинна перевищувати 1,5 % мінімальної суми за 1 кв. м, встановленої на 1 січня звітного року. У 2021 році ця сума становить 90 грн.
Перед підписанням договору купівлі-продажу слід обговорити, як будуть розподілені витрати. Вони можуть бути покладені як на одну зі сторін, так і на обидві.
Термін сплати податку – перші 14 днів після виникнення податкового зобов’язання.
Відлік починається з моменту:
- укладення договору купівлі-продажу (не попереднього договору), який підтверджує перехід права власності на житло;
- заповнення заяви про оформлення іпотеки;
- укладення нотаріального договору, який підтверджує факт встановлення іпотеки.
Відразу після отримання будь-якого з цих документів у нового власника є 14 днів для звернення до податкової інспекції з метою сплати державного мита. При укладенні договору із забудовником податок перераховується у день оплати вартості житла.
Оплата послуг нотаріуса
При виборі квартири на первинному ринку потенційному власнику знадобиться попередній договір. У цьому випадку також не обійтися без послуг нотаріуса. Не слід плутати попередній договір із договором забудовника, який укладається у формі нотаріального акту. Перший документ необхідний для захисту інтересів покупця та девелопера. У ньому обов’язково зазначається дата підписання остаточного договору купівлі-продажу. Підписання попередньої угоди у формі нотаріального акту відбувається за бажанням сторін.
Важливо визначити, хто саме має оплачувати попередній договір у нотаріуса. Єдиного стандарту, який регламентує розподіл витрат, немає. Зазвичай покупець і продавець ділять вартість нотаріальних послуг навпіл. До них можуть входити:
- підготовка нотаріального акту;
- внесення даних до іпотечного чи земельного реєстру;
- судові витрати;
- виписки з нотаріального акту тощо.
Девелопер повинен включити до договору заяву до суду з проханням внести відповідні дані до іпотечного та земельного реєстрів. Для підписання нотаріального акту також потрібно оплатити ПДВ із нотаріального збору та мито за отримання цього документа.
Нерухомість, яка потребує сплати податку
Сплата податку на нерухоме майно – обов’язкова процедура при купівлі квартири, площа якої перевищує 60 кв. м. При розрахунку розміру виплати враховується лише площа, яка перевищує встановлений мінімум. У разі придбання квартири-студії площею понад 300 кв. м, окрім основного збору, доведеться сплатити податок на розкіш.
Потенційні власники нерухомості на первинному ринку не мають пільг, які могли б звільнити їх від сплати зборів. Деякі намагаються знизити ставку шляхом свідомого заниження вартості квартири у договорі. Проте працівники податкової служби знають середню вартість житла у конкретному регіоні, тому мають право перевірити дані. Якщо виявиться, що вартість, зазначена у договорі, нижча за середньоринкову більш ніж на 33 %, платник податку буде зобов’язаний надати пояснення і сплатити податок відповідно до реальної вартості житла.
Категорії громадян України, звільнені від сплати податку на нерухомість
Хоча при купівлі квартири на первинному ринку пільг немає, деякі категорії громадян можуть не сплачувати державне мито.
Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України, до таких категорій належать:
- Діти, які залишилися без піклування батьків.
- Релігійні організації.
- Учасники АТО та члени їхніх сімей.
- Власники житла в гуртожитках.
- Багатодітні сім’ї, які виховують більше 5 дітей.
- Діти з інвалідністю, яких виховує один із батьків.
- Особи з інвалідністю німецько-радянської війни.
- Громадяни І та ІІ категорії, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.
- Мешканці зон обов’язкового відселення та відчуження.
Повернення податкового вирахування при купівлі житла
Податковий кодекс України дозволяє власникам нерухомості повернути податковий вирахування за купівлю квартири. Це право надається громадянам, які:
- вперше купують житло;
- перебувають на черзі для отримання житла.
Щоб скористатися цією можливістю, потрібно:
- Зареєструватися за адресою придбаної квартири.
- Подати податкову декларацію до фіскальної служби.
Повернення податкового вирахування при купівлі нерухомості в іпотеку
Повернення податкового вирахування можливе й у випадку іпотечного кредиту, якщо виконуються такі умови:
- Власник має бути офіційно працевлаштованим (не підприємець і не працювати за цивільно-правовим договором). Стаж роботи має становити не менше одного року.
- Громадянин, який претендує на вирахування, повинен бути прописаний у квартирі, що куплена в іпотеку.
- Термін іпотечного договору не повинен перевищувати 10 років.
- Площа нерухомості не може бути більшою за 100 кв. м.
- Розмір податкового вирахування не повинен перевищувати річну заробітну плату заявника.
Для квартир площею понад 100 кв. м застосовується понижувальний коефіцієнт, що зменшує податковий вирахування.
При дотриманні цих умов держава може компенсувати частину боргу за іпотекою (без урахування тіла кредиту).
Додаткові витрати при купівлі квартири в іпотеку
Під час купівлі житла в іпотеку власник має бути готовим до додаткових витрат, які включають:
1. Страхування
Страхування майна є обов’язковою умовою іпотечного кредитування. Воно виступає гарантією для банку, що збитки, завдані заставному майну, будуть компенсовані. Сума компенсації дорівнює втраченому обсягу ліквідності майна.
2. Проміжне страхування
Процес оформлення іпотеки може займати від кількох тижнів до місяців. Щоб зменшити потенційні ризики, банки оформлюють проміжне страхування. Потенційний власник оплачує його до моменту реєстрації іпотечної квартири в земельному та іпотечному реєстрах.
3. Банківська комісія
За видачу іпотечного кредиту необхідно сплатити комісію банку. Деякі фінансові установи пропонують кредити без комісії, але зазвичай це передбачає додаткові умови та доступно лише для певних категорій громадян.
Банк самостійно встановлює розмір комісії, яка найчастіше складає близько 2 % від суми кредиту. Зменшити комісію можна, оформивши додаткові продукти банку, наприклад, страхування здоров’я.
Додаткова інформація
Для отримання детальної консультації щодо податків і зборів при купівлі або оренді квартири в Україні звертайтеся до агентства нерухомості «Європа». Ви можете зателефонувати за номером, зазначеним у шапці сайту, або скористатися кнопкою зв’язку.
