Один із поширених способів придбання житла — це покупка квартири через переуступку, тобто у попереднього власника, який придбав квартиру на стадії будівництва, але з якихось причин вирішив продати своє право на неї. У такому випадку покупець стає не лише власником квартири, а й правом на нерухомість у будівлі, що будується.
При такому способі покупки варто звернути увагу на кілька важливих факторів, щоб уникнути потенційних ризиків:
- Перевірка документів:
- Переконайтеся, що продавець має право на переуступку. Запитайте у нього всі документи, що підтверджують факт покупки квартири, а також договір з забудовником.
- Перевірте правомірність договору переуступки. Він має бути зареєстрований у відповідних державних органах, якщо це необхідно за законодавством.
- Ризики з забудовником:
- Дізнайтесь, наскільки надійний забудовник. Деякі проблеми з забудовником можуть виникнути після укладення угоди, наприклад, затримки зі здачею будинку, проблеми з якістю будівництва чи можливі фінансові труднощі компанії.
- Перевірте інформацію про те, чи був зданий об’єкт в експлуатацію вчасно, чи є якісь боргові зобов’язання.
- Фінансова прозорість:
- Дізнайтесь, чи всі платежі за договором між першим власником та забудовником були сплачені. Іноді продавці можуть не виконати всі фінансові зобов’язання перед будівельною компанією, що може призвести до юридичних проблем для покупця.
- Уважно проаналізуйте суму, яку ви повинні будете сплатити за квартиру. Вона може відрізнятися від початкової ціни, якщо забудовник збільшив вартість житла або додав додаткові платежі.
- Стан об’єкта:
- Хоча квартира ще не побудована, важливо знати, які умови вам будуть надані після завершення будівництва. Переконайтесь, що вартість квартири відповідає заявленій, і, якщо необхідно, укладіть договір з забудовником, який гарантує завершення всіх будівельних робіт.
- Проконсультуйтесь з юристом, щоб переконатися, що умови угоди вас влаштовують і не ведуть до додаткових фінансових ризиків.
- Юридична чистота угоди:
- Зверніться до юриста для перевірки всіх документів, включаючи договори та папери на будівництво. Це допоможе уникнути складних юридичних ситуацій і захистити ваші права як покупця.
- Умови оплати та терміни:
- Уточніть умови оплати квартири та терміни передачі права власності. Важливо розуміти, коли та як ви отримаєте повне право на житло, а також які додаткові витрати можуть виникнути в процесі покупки.
Покупка квартири через переуступку може бути вигідним варіантом, якщо правильно підходити до перевірки всіх аспектів угоди. Головне — бути уважним до деталей і консультуватися з професіоналами, щоб угода була максимально безпечною.
Переуступка: що потрібно знати при покупці квартири у попереднього інвестора
Іноді покупці можуть отримати інформацію про продаж квартир в новобудовах від забудовника, але при зверненні до відділу продажу дізнаються, що запропоноване житло належить не будівельній компанії, а третій особі. У такій ситуації мова йде про укладання договору з цією третьою особою, і цей документ називається договором переуступки майнових прав.
Що таке договір переуступки?
Основна суть цього документа полягає в фіксації заміни кредитора. Він називається договором цесії. Простіше кажучи, відбувається наступне: між цедентом (в нашому випадку — початковим кредитором), цесіонарієм (забудовником) і боржником (новим кредитором) укладається тристоронній договір. У ньому зазначається, що цедент передає цесіонарію свої права вимагати від боржника сплату боргу. Таким чином, цесіонарій стає новим кредитором зі всіма правами та обов’язками, які він має виконати:
- основний борг;
- відсотки;
- додаткові зобов’язання, зафіксовані в договорі цесії.
Для уникнення непорозумінь варто зазначити, що термін «переуступка» частіше вживається в побуті, а в Цивільному кодексі використовується термін «уступка».
Особливості укладення договору переуступки
Процес виглядає таким чином. Спочатку між інвестором та забудовником укладається договір, у якому фіксуються всі права та обов’язки сторін. Під час укладання договору переуступки новий інвестор отримує не тільки права за основним договором, а й всі зобов’язання, вказані в ньому (хоча в укладанні цього договору він не брав участі). Тому покупцеві потрібно ретельно перевірити:
- чи виконано всі зобов’язання продавцем;
- чи немає в основному договорі якихось додаткових умов;
- якщо такі умови є, чи влаштовують вони нового кредитора.
Якщо в основному договорі є пункти, які, на думку покупця, збільшують ризики, йому слід звернутися до забудовника з проханням внести зміни в документ. У більшості випадків перший відповідь буде «ні»: вам скажуть, що змінювати нічого не можна, і потрібно чітко дотримуватися всіх положень, записаних у основному договорі, щодо термінів, відповідальності, зобов’язань. Однак, якщо бути настирливим і правильно обґрунтувати свої аргументи, можна добитися змін.
Які документи має передати попередній інвестор при укладанні переуступки?
Щоб у майбутньому уникнути непорозумінь, важливо отримати від попереднього інвестора всі необхідні документи, оформлені належним чином. Які саме документи потрібні, можна визначити після грамотного аналізу положень основного договору. Наприклад, в основному договорі можуть бути прописані:
- умови проведення взаєморозрахунків;
- вимога підписання сторонами актів приймання-передачі (це стосується відповідної суми грошей або частини квадратних метрів);
- необхідність отримання попереднім інвестором свідоцтва про часткову оплату певної частини загальної площі.
Усі ці документи повинні бути оформлені заздалегідь і передані новому інвестору. Стандартний пакет документів, які повинні бути передані покупцеві після завершення угоди, включає наступні папери:
- договір переуступки;
- оригінал або завірена нотаріусом копія основного договору;
- документація, що підтверджує розрахунки між забудовником, попереднім і новим інвестором (акти, що підтверджують приймання-передачу фінансів, банківські квитанції тощо);
- згода компанії-забудовника на проведення операції переуступки (якщо таке умови прописано в основному договорі).
При складанні тексту договору переуступки бажано окремим пунктом зафіксувати не тільки перехід всіх прав і обов’язків покупцеві, але й згоду всіх зацікавлених сторін. Це допоможе мінімізувати ризики для майбутнього інвестора в разі, якщо хтось захоче оскаржити законність угоди, в тому числі й на етапі введення новобудови в експлуатацію.
Часто на практиці між продавцем і покупцем підписується ще один документ у вигляді договору чи угоди. Він стосується взаєморозрахунків між ними. До цього документа забудовник не має жодного відношення. Всі вищезазначені документи новий інвестор отримує разом з актом приймання-передачі. Будь-який документ може зіграти вирішальну роль у разі виникнення нестандартних ситуацій або суперечок між забудовником і новим інвестором.
Нюанси, на які слід звернути увагу
Деякі компанії-забудовники вимагають додаткову плату, що становить певний відсоток від загальної вартості квартири у разі зміни інвестора. Цю суму вони стягують з продавця чи покупця. Щоб не опинитися перед фактом необхідності виплати додаткових грошей вже після підписання договору переуступки, варто звернути увагу на таку можливість.
Виявити всі існуючі «підводні камені» зможе далеко не кожен потенційний покупець квартири в новобудові. Тому краще звернутися за допомогою до професійних юристів ще на етапі підбору і перевірки об’єкта. Надання юридичної допомоги та продаж квартир в Одесі вже давно і успішно здійснює компанія АН Європа. Наші фахівці зможуть:
- здійснити грамотну перевірку об’єкта нерухомості;
- вивчити всю документацію;
- перевірити механізм інвестування у вибрану компанію-забудовника.
Без грамотного консультанта просто неможливо якісно проаналізувати всі ті документи, які необхідно вивчити і перевірити при придбанні та оформленні житлової площі за договором переуступки. Не хочете ризикувати — звертайтесь до агентства нерухомості Європа.
