Діти належать до осіб, які мають часткову або неповну дієздатність. Тому закони з особливою ретельністю захищають їхні права, пов’язані з нерухомістю. Порядки та нормативні акти, що регулюють права малолітньої чи неповнолітньої дитини на володіння житлом або його часткою, викладені в Конституції, Цивільному, Житловому та Сімейному кодексах, а також у Законі «Про охорону дитинства». Контроль за питаннями та укладання угод щодо будинку чи квартири, які зачіпають права дітей, здійснюють органи опіки та піклування (ООП).
Якщо законні представники планують операції з об’єктом житлового фонду, до якого мають відношення (прописані або володіють житлом чи його часткою) діти, без дозволу ООП це неможливо.
Від імені неповнолітнього діють його законні представники: батько, мати, усиновителі або опікуни.
У пункті 6 статті 203 Цивільного кодексу зазначено, що будь-яка угода, пов’язана з житлом, повинна повністю враховувати права та інтереси дитини, інакше її можуть визнати недійсною.
Оформлення нерухомості на дитину
Багато батьків заздалегідь купують житло для своїх дітей, прагнучи забезпечити їх у майбутньому затишним осередком і вигідно вкласти кошти. Проте варто пам’ятати, що порядок оформлення нерухомості на дітей до 14 років і з 14 до 18 років відрізняється.
Відповідно до Сімейного кодексу, дитина молодша 14 років вважається малолітньою і частково дієздатною. Її участь можлива лише в незначних угодах, пов’язаних із побутовою сферою. Отже, оформити на неї нерухомість у законному порядку можуть лише батьки, усиновителі або опікуни. Проте здійснити таке придбання можна тільки після отримання дозволу від ООП.
Коли дитині виповнюється 14 років, вона набуває неповної дієздатності й отримує розширені права. Неповнолітній може бути учасником угоди, але лише за згодою батьків або опікунів і за дозволом ООП. Також дітям віком 14–18 років уже дозволено безпосередньо брати участь у купівлі житла.
Продаж будинку чи квартири, якими повністю або частково володіє дитина
Якщо житло повністю або частково належить неповнолітньому чи він прописаний у ньому, це ускладнює укладання угоди. Дитину, яка не має частки в нерухомості, але просто зареєстрована за місцем проживання, доведеться виписати. Інакше виникнуть серйозні труднощі з пошуком покупця. Але ця процедура має свої нюанси.
Якщо дитина є власником житла або їй виділена частка в ньому, укласти угоду купівлі-продажу ще складніше. Відповідно до глави 14 Сімейного кодексу, батьки таких дітей зобов’язані підтримувати об’єкт нерухомості в належному стані, а також можуть управляти ним, не порушуючи майнових прав неповнолітнього.
У пункті 2 статті 177 СК зазначено, що для укладення угод щодо нерухомого майна неповнолітнього власника необхідно отримати дозвіл ООП.
Крім того, під час продажу нерухомості, у якій дитині виділена частка, батьки чи опікуни зобов’язані забезпечити їй інше житло, не порушуючи її майнових прав. Це означає, що:
- нове житло має бути повністю придатним для проживання;
- умови проживання не повинні суттєво відрізнятися від попереднього житла;
- частка в новій нерухомості повинна бути не меншою, ніж та, яку дитина мала раніше.
Лише за дотримання цих умов ООП нададуть дозвіл на продаж об’єкта нерухомості.
Вступ дитини у спадщину щодо житла
Відповідно до статті 1241 Цивільного кодексу, усі неповнолітні діти померлого мають право на обов’язкову частку у спадщині незалежно від наявності заповіту. Навіть якщо заповіту немає, дитина обов’язково успадковує половину своєї частки нерухомості, передбаченої законодавством. У деяких випадках це положення може бути змінено у судовому порядку.
Дитині необов’язково протягом пів року після смерті спадкодавця подавати заяву на свою частку нерухомості. Відповідно до статті 1268 Цивільного кодексу, вона автоматично вважається спадкоємцем, якщо не було відмови. Для малолітніх дітей до 14 років відмову оформляють батьки або опікуни, а з 14 до 18 років спадкоємець може відмовитися самостійно, отримавши дозвіл від дорослих, які за нього відповідають, та ООП.
Участь неповнолітнього у приватизації житла
Якщо дитина не досягла 14-річного віку, згоду на участь у приватизації від її імені дають законні представники, підписуючи відповідну заяву. Молодь віком від 14 до 18 років приймає рішення самостійно, а батьки або опікуни надають нотаріально завірену згоду. Для відмови від участі в приватизації також потрібна згода ООП.
