Кто такие ОСМД

За жильем, будь то частный или многоквартирный дом, для его нормального функционирования необходим постоянный уход. С частным сектором все понятно: весь спектр работ по ремонту, благоустройству и т.д. лежат на плечах владельца домовладения. Что касается многоквартирных домов, все эти обязанности были вменены ЖЭКам.

В рамках реформы ЖКХ с 01.07.2016 жилищно-эксплуатационные конторы прекратили свое существование в своем первозданном виде. Согласно принятому Верховной Радой закону ответственность за ремонт помещений, обслуживание его внутренних сетей, благоустройство и поддержание порядка на территории вокруг дома возлагается на самих жильцов многоэтажки. С этой целью в каждом доме создается Объединение совладельцев многоквартирного дома – ОСМД.

Задачи организации

В отличие от жилкооператива, задачей которого является получение определенных льгот в процессе строительства жилого домостроения, цель Объединения совладельцев – осуществление самостоятельного управления уже эксплуатируемыми домами.

На собрании всех жильцов, являющимся высшим органом ОСМД, избирается правление во главе с управляющим и ревизионная комиссия. Эти органы осуществляют руководство деятельностью организации и решают все возникающие проблемы. Основная цель таких изменений – использование денежных взносов жильцов конкретного многоквартирного дома только на его содержание.

ОСМД также обеспечивает возможность реализации прав членов Объединения на использование общего имущества и помещений, следит за выполнением жильцами возложенных на них обязанностей по содержанию дома, своевременным поступлением от них денежных средств.

Почему возникают трудности в создании Объединения совладельцев МД

За многие десятилетия существования ЖЭКов у жильцов многоэтажек сложилось устойчивое мнение, что все проблемы, связанные с обслуживанием жилых помещений, должны решать не они, а жилищно-комунальные предприятия.

Они уверенны, что содержание домостроения, осуществление его капитального и косметического ремонта – это обязанность местных властей. Они предпочитают пользоваться услугами жилищно-эксплуатационных контор, даже если их качество оставляет желать лучшего.

Вместо того чтобы брать ответственность за состояние своего дома на себя, жильцы многоэтажек забрасывают различные инстанции письмами с жалобами о невыполнении коммунальными службами обязанностей по ремонту и т.п. Теперь же, с принятием закона о создании ОСМД, именно собственники квартир должны беспокоиться о техническом состоянии дома. Но для всего этого нужны деньги, и немалые. Откуда же их брать?

Источники денежных средств ОСМД

Сначала правление ОСМД, в состав которого в обязательном порядке должны входить строители, бухгалтера и другие профильные специалисты, составляет план предстоящих расходов. Затем подсчитываются доходы из различных источников, определяется размер взносов собственников дома. Все эти расчеты доводятся до сведения каждого владельца приватизированной квартиры и утверждаются на общем собрании. Доходами ОСМД являются:

• денежные средства, внесенные каждым квартиросъемщиком в фонд организации Объединения;
• регулярные платежи, предназначенные на эксплуатацию многоэтажки и проведение ее текущего ремонта (то, что до введения закона об образовании ОСМД являлось квартплатой);
• специальные долевые платежи для покрытия расходов при возникновении форс-мажорных обстоятельств или планового капремонта;
• деньги, полученные в процессе хозяйственной деятельности Объединения;
• льготы, займы, субсидии.

При этом следует учитывать тот факт, что все деньги, поступившие из вышеперечисленных источников, расходуются на обслуживание помещений и приспособлений общего пользования. Расходы на ремонт квартир возлагаются на самих их собственников. За всеми членами Объединения сохраняется право на получение льгот и субсидий, если таковые положены владельцам той или иной квартиры из-за их низких доходов.

В случае невозможности отдельной категорией граждан оплатить квартирную плату и коммунальные услуги, они могут:

• оформить субсидию,
• сдать внаем имеющиеся излишки жилплощади,
• обратиться за помощью к родственникам,
• заменять денежную оплату трудовым вкладом в общее дело (выполнять функции сантехнического работника, дворника и т.п.).

Все вопросы, возникающие в процессе деятельности ОСМД, решаются, как уже было сказано выше, собранием всех собственников квартир и нежилого фонда. Однако право голоса на общем собрании имеют только владельцы приватизированного жилья.

Принцип продажи и сдачи в аренду помещений всех категорий

Если владелец жилого или подсобного помещения решил сдать его внаем или продать, для осуществления сделки разрешение от ОСМД не требуется. Все, что надо сделать в таком случае, – это поставить в известность потенциального покупателя или арендатора, что в данном доме создано Объединение СМД, а также ознакомить его:

• с уставом организации,
• предоставляемыми ее членам правами и возложенными на них обязанностями,
• правилами пользования приобретенными или арендуемыми помещениями.

При сдаче внаем помещений, являющихся общей собственностью членов Объединения СМД, вырученные деньги не разделяются между ними по долевому принципу. Ведь эта организация позиционируется как некоммерческая. Если деньги превратятся в доход жильцов, изменяется статус Объединения. А это означает, что, как и с любой другой коммерческой организации, с ОСМД будут взиматься налоги. Полученные средства можно истратить на:

• эксплуатацию и проведение работ, связанных с содержанием дома;
• погашение коммунальных платежей (что способствует уменьшению обязательных взносов жильцов);
• создание фонда, предназначенного для проведения планового капитального ремонта.

ОСМД, согласовав все нюансы с местным исполкомом, может заниматься благоустройством территории вокруг дома, устанавливать объекты МАФ, строить паркинги и гаражи. Отчуждать земельные участки (даже для членов Объединения) эта организация права не имеет.

Если организация не занимается никаким видом предпринимательской деятельности, она полностью освобождается от уплаты каких-либо налогов. В случае привлечения к работе в ОСМД наемных работников делаются отчисления в соцстрах и пенсионный фонд.

Размер тарифов за предоставленные коммунальные услуги устанавливается решением собрания всех членов Объединения на основании расчетов, представленных правлением организации и ревизионной комиссией.

Обслуживание домостроения решением собрания может быть перепоручено частной жилищно-эксплуатационной конторе или занимающейся подобными вопросами организации.

Преимущества создания Объединения совладельцев МД

Управление домом, в котором создано ОСМД, осуществляется правлением, избранным демократическим путем. Сами члены Объединения очерчивают круг проблем, которые надо решать, определяют виды неотложных на данный момент и в перспективе работ, выполнение которых необходимо для содержания помещений и придомовой территории в надлежащем виде.

Организация имеет собственный бюджет, которым самостоятельно и распоряжается. Среди других преимуществ можно выделить:

• хозяйственные,
• финансовые,
• правовые.

Хозяйственные преимущества ОСМД состоят в том, что каждый член чувствует себя хозяином не только своей квартиры, но и всего дома. Из этого вытекает, что жильцы принимают непосредственное участие в обслуживании помещения и придомовой территории, проведении текущего ремонта и планировании капитальных изменений, влияющих на рыночную цену каждой квартиры.

Они делают все от них зависящее, чтобы проживание в доме было безопасным и максимально комфортным. При возникновении аварийных ситуаций и других форс-мажорных обстоятельств каждый жилец дома оказывает посильную помощь в их скорейшем устранении.

Преимущество финансовое заключается, прежде всего, в отсутствии необходимости платить налоги на добавленную стоимость. К тому же все собранные с жильцов средства направляются не в общий котел с последующим распределением, а непосредственно на ремонт и содержание данного конкретного дома.

Главным правовым преимуществом является наличие структуры, которая защищает интересы жильцов только данного дома, решает только их конкретные проблемы. Кроме того, каждый член ОСМД:

• принимает непосредственное участие в управлении домом;
• контролирует решения, принятые общим собранием жильцов;
• в полной мере реализует свои права на придомовую территорию, места общего пользования.