­ ­ ­ ­ ­ ­ Основные ошибки, допускаемые покупателем квартиры
Основные ошибки, допускаемые покупателем квартиры

Ошибки, допускаемые покупателем квартиры

Продажа и покупка квартиры на вторичном рынке жилья – дело обычное. И все же при совершении сделки купли-продажи нередки ошибки. Для продавца они могут обернуться продлением срока продажи недвижимости, потерей определенной части реальной прибыли. А вот с покупателем все может быть гораздо серьезней. Ошибки при заключении договора купли-продажи могут привести к потере не только денег, но и недвижимости. Опираясь на многолетний опыт работы на вторичном рынке продажи жилья, их перечень составила аналитическая служба АН Европа.

Типичные ошибки, допускаемые покупателем квартиры

1. Приобретение квартиры без помощи посредников.

Исходя из общего правила, что услуги риелторов за редким исключением оплачивают покупатели недвижимости, с целью экономии они решают заниматься покупкой самостоятельно. Можно, конечно, зайти на сайт, изучить каталог квартир и выбрать для себя вариант. Предложений там достаточно. Но чтобы не попасть впросак, лучше обратиться за помощью к профессионалам. Доверяйте только проверенным агентствам.

2. Ложное чувство неловкости при торге

Не спешите отказываться от просмотра квартиры, за которую владелец просит на десяток процентов больше, чем вы готовы заплатить. Предлагайте свой вариант, постаравшись его аргументировать. Ведь многие продавцы заявляют стоимость, в которую закладывают возможность торга. Психологически они готовы сделать скидку на те же 5-10 процентов.

Если же собственник категорически отказывается уступать, а вы ощущаете внутреннюю готовность выложить заявленную сумму, не отказывайтесь от сделки. Может случиться так, что в другом месте вам уступят, но конечная цена все равно будет большей.

3. Попытка обмануть государство

Согласно существующему закону покупатель обязан заплатить 1% от стоимости квартиры в виде госпошлины и сбора в пенсионный фонд. Чтобы заплатить меньше в эти государственные органы, он предлагает продавцу снизить в документах показатель стоимости. Казалось бы, выгода для покупателя налицо. Но если по какой-то причине сделка купли-продажи будет признана недействительной, сам покупатель и пострадает. Продавца обяжут вернуть ему сумму, указанную в договоре.

4. Манипуляции с договором

Некоторые «ловкачи» в стремлении сэкономить обманывают сами себя. Речь идет о заключении не договора купли-продажи, а дарения. В последнем случае покупатель освобождается от внесения обязательного сбора в пенсионный фонд. Но такая экономия может обернуться настоящей трагедией для него. Если договор дарения почему-то окажется недействительным, доказать, что деньги были уплачены собственнику квартиры, практически невозможно.

5. Приобретение жилья с зарегистрированными в нем другими людьми

При оформлении договора купли-продажи необходимо иметь документальное подтверждение, что в квартире прописан только ее собственник. Зарегистрированные в ней другие люди не являются собственниками жилья, но они имеют законное право на проживание в нем. Чтобы не иметь проблем в будущем, до оформления сделки не забудьте потребовать у продавца документ, подтверждающий отсутствие в квартире зарегистрированных людей.

6. Покупка жилья с зарегистрированными в нем несовершеннолетними детьми

Согласно закону продажа квартиры с прописанным в ней не достигшим 18-летнего возраста ребенком возможна только с разрешения опекунского совета. Без этого документа ни один нотариус не имеет права заверять сделку. Эта норма закона действует даже в том случае, если ребенок не является совладельцем недвижимости. Допускается выписка ребенка-несовладельца без разрешения совета только в случае, если его сразу же прописали у кого-то из родственников. Поэтому обязательно проверьте, нет ли в квартире прописанных детей.

7. Отсутствие разрешения на продажу одного из супругов

Собственниками жилой недвижимости могут быть муж и жена или один из супругов. В первом случае оба они считаются полноправными участниками сделки. Если же владелец приобретенной в официальном браке квартиры один, до заключения договора купли-продажи должно быть предоставлено письменное согласие другого супруга на продажу. Документ заверяется нотариусом. Такое разрешение не требуется, если владелец получил ее в наследство или в результате приватизации.

8. Квартира с обременениями

Термин «обременение» в юриспруденции обозначает ограничения по сделкам с недвижимостью. Существует несколько видов обременений:

  • ипотечное кредитование под залог,
  • наложенный на собственность арест,
  • договор опеки,
  • рента с пожизненным содержанием,
  • аренда,
  • доверительное управление объектом недвижимости.

Сам покупатель получить такую информацию в соответствующих органах не имеет права. Поэтому полагаться приходиться на чистоплотность нотариуса. Надо обязательно поинтересоваться у него, проведена ли такая проверка.

9. Отсутствие подтверждения дееспособности продавца

Согласно нашим законам наличие ограничений или отсутствие дееспособности у человека официально признать может только суд. Вряд ли кто-то решится потащить туда продавца. Но хотя бы узнать, не состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере, нужно. Такой документ может быть выдан только лично продавцу. Он должен по вашей просьбе представить справку на право подписания договора. Многие покупатели не учитывают момент, что если человек недееспособен, суд может признать сделку купли-продажи недействительной.

Нелишним будет поинтересоваться, не живут ли по соседству наркоманы, алкоголики или люди с неустойчивой психикой. На законность заключенного договора они не повлияют. А вот отравить вам жизнь в купленной квартире могут.

10. Пренебрежение проверкой юридической истории квартиры

Важным преимуществом покупки квартиры в новостройке является отсутствие необходимости проверять ее историю. Но если у вас есть веские причины приобрести недвижимость на вторичном рынке, узнать ее юридическую историю следует обязательно. Чтобы не купить квартиру, один из предыдущих владельцев которой получил право на нее мошенническим путем, необходимо проверить ее юридическую историю.

Данные о переходе прав собственности на каждую жилую недвижимость хранятся в электронном реестре. Доступ к ним имеет нотариус. Поинтересуйтесь, проверил ли он историю квартиры. Возможно, сделки с этим жильем заключались и до внесения в реестр. Об этом можно узнать в БТИ.

11. Здоровое состояние квартиры

Вероятность того, что с такой неприятностью столкнется покупатель новостроя, очень невысока. А вот если вы покупаете жилье на вторичном рынке, не пренебрегайте проверкой среды в квартире. Не заметив своевременно грибка или плесени, в будущем вы можете столкнуться с серьезными проблемами со здоровьем. Важно также, чтобы ранее в квартире не проживали люди с серьезными инфекционными заболеваниями.

Наиболее высока вероятность наличия плесени и грибка в квартирах с повышенной влажностью – на первых этажах и в угловых зонах. Особое внимание при осмотре квартиры обратите на стены и полы в так называемых «мокрых зонах» – в ванной комнате и на кухне. Также изучите состояние стен, которые прилегают к фундаменту.

О болезнях прежних жильцов, хоть эта информация и конфиденциальная, вам могут рассказать соседи и вездесущие бабушки у подъезда, которые все про всех знают. Конечно, наличие в доме жильца с такой серьезной болезнью, как, например, туберкулез, не могло пройти мимо их внимания.

Впрочем, эти проблемы решаемы. Только придется привлечь специальные службы дезинфекции и, соответственно, денежные средства.

12. Проявление излишней эмоциональности

Есть покупатели, которые или очень спешат с покупкой квартиры, или долго не решаются на этот ответственный шаг. Представители первой категории боятся, что квартиру «уведут» другие, более решительные претенденты. Особенно если она произвела на них хорошее впечатление. Покупателей же второй группы долго одолевают сомнения, пока квартиру действительно «уводят».

Не надо спешить и назначать «свидание» продавцу у нотариуса уже после первого беглого осмотра жилья. Но и собирать мнение всех знакомых и родственников, по очереди приводя их в квартиру, тоже не стоит. Просто перед осмотром определитесь, чего вы хотите, заранее приготовьте список вопросов. Специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий перед принятием решения:

  • внимательно осмотрите объект, получите ответы на все интересующие вопросы;
  • соотнесите качество и цену, сравните с другими осмотренными квартирами;
  • взвесьте все «плюсы» и «минусы»;
  • переварите полученную информацию в течение хотя бы нескольких дней;
  • еще раз осмотрите вариант квартиры, которая «легла» вам на душу;
  • примите окончательное решение.

После этого соберите максимум информации о квартире, чтобы избежать перечисленных выше ошибок. Договоритесь с юристом, который сможет обеспечить вам сопровождение при заключении сделки.