Покупаем квартиру: на что обратить внимание?
Стать собственником квартиры – очень приятный и важный шаг, но и очень ответственный. Важно учесть множество нюансов, чтобы новое жилье дарило только радость и не было сопряжено с какими-либо неприятностями.
Что же нужно знать, покупая квартиру? Именно на этот вопрос мы отвечаем в нашей статье.
Как выбирать?
Чаще всего люди хорошо понимают, какой район города предпочтителен для их проживания. Это может быть связано с близостью работы, школы или садика ребенка, экологическое состояние района города, бюджет покупателя и т.п.
Определяясь с местом, важно отметить такие критерии, как:
- наличие автостоянки, если вы имеете автомобиль;
- транспортная развязка (количество и расположение остановок маршруток, трамваев, троллейбусов);
- близость супермаркетов, хозмагов, рынка;
- расположение дома относительно школ и детсадов;
- близость парков, стадионов;
- наличие детской площадки и прочая инфраструктура.
Также сразу оцените, насколько чистый подъезд, и вообще, какую репутацию имеет район, насколько он криминогенен.
Если вы берете ипотеку на покупку недвижимости, часто определенные требования выдвигает сам банк.
При покупке объекта в новострое к таковым относятся:
- срок существования застройщика на рынке (не менее 5 лет);
- отсутствие у застройщика задержек в сдаче объектов на протяжении последнего года;
- два и более введенных в эксплуатацию объекта от застройщика;
- отсутствие судебных дел с участием застройщика;
- хорошая репутация компании на рынке.
При покупке объекта на вторичном рынке, банк требует, чтобы:
- объект был именно квартирой, а не комнатой;
- квартира находилась в зоне ипотечной программы;
- объект соответствовал санитарно-техническим нормам;
- квартира находилась в доме, который не относится к категории ветхого или аварийного жилья.
Особенности покупки жилья в новостройке
Чаще всего покупатели стремятся приобрести квартиру в новострое еще на этапе котлована, поскольку уже готовые, с качественным ремонтом они стоят очень немало. Если вы хотите купить жилье именно в новом доме, учтите несколько нюансов.
Стадия строительства
Очень важно знать, когда застройщик обязуется сдать дом (если объект еще не завершен). Конечно, иметь дело можно только с проверенными застройщиками с хорошей репутацией.
Если дом уже сдать и есть информация о том, что коммуникации подведены, лучше убедиться в этом лично (проверить наличие электричества, воды, канализации). Как бы застройщик ни божился, что вот-вот это будет сделано, лучше не рисковать. Иногда на подведение коммуникаций уходит несколько лет.
Очень эффективно найти в интернете группы и форумы на тему строительства выбранного дома. Там вы получите честную информацию обо всех проблемах прямо из первых рук – от собственников.
Помните, что если в квартире в новом доме есть какие-либо недочеты (например, разбитое стекло), то застройщик обязан устранить их за свой счет.
Информация о застройщике
Попросите у застройщика документацию, в частности:
- разрешение на строительство;
- инвестиционный контракт;
- проектную декларацию;
- учредительные документы;
- лицензию;
- договор страхования (на случай банкротства компании);
- экспертное заключение о строительстве многоэтажного дома;
- проект дома.
Виды отделки квартиры
Квартиры в новострое предлагаются с такими видами отделки:
- Без отделки. Сюда входит наличие входной двери и пластиковых окон, коммуникации, подведенные только до квартиры. Жить в такой квартире невозможно, поскольку требуется полный ремонт.
- Черновая отделка. Помимо указанного выше, сюда входят черновые коммуникации в квартире, стяжка пола, выравнивание стен. Тут также потребуется ремонт, но не такой масштабный, как в предыдущем варианте.
- Предчистовая отделка. Кроме всего, что было сказано, тут вы найдете межкомнатные двери и перегородки.
- «Под ключ». Здесь уже будет чистовая сантехника (краны, ванна, унитаз и т.п.), окрашенные или оклеенные обоями стены, подоконники и откосы, напольное покрытие. Это вариант «заходи и живи».
- Муниципальная отделка. Отличается от варианта «под ключ» только более низких качеством отделочных материалов. Обычно такую отделку имеют квартиры, которые входят в программу строительства соцжилья.
Особенности покупки жилья на «вторичке»
Проверять объект недвижимости и продавца на вторичном рынке нужно более тщательно, чем на первичном. Например, обязательно выясните, не зарегистрированы ли в квартире третьи лица, есть ли не действующая прописка прошлых владельцев и т.п. Не стесняйтесь, затребуйте у продавца все документы.
Проблема состоит в том, что в некоторых случаях за прописанным в квартире человеком может оставаться право пользования жильем, независимо от смены собственника. Если вы не хотите столкнуться с такой или другой проблемой, разберитесь, как гарантировать себе безопасность при покупке объекта на «вторичке».
Главные вопросы
Обязательно выясните, кто именно фигурирует как собственник квартиры, встретьтесь с ним лично и узнайте:
- на каком основании он получил свое право собственности;
- кто зарегистрирован в квартире, когда и кто был снят с регистрации;
- имеет ли собственник несовершеннолетних детей, супруга (супругу);
- есть ли какие-либо третьи лица, которые могут претендовать на право собственности или пользования жильем;
- имеет ли объект скрытые дефекты коммуникаций;
- кто проживает по соседству (возникали ли конфликтные ситуации, можно ли договориться и т.п.).
Потребуйте, чтобы собственник предоставил официальные документы, подтверждающие его ответы на вопросы.
Юридическая чистота
Ни в коем случае не игнорируйте этот шаг, покупая квартиру на вторичном рынке. В противном случае вы рискуете потерять недвижимость уже после заключения сделки.
Рекомендуем обратиться за этой услугой к специалистам – профессиональным риэлторам или юристам. Конечно, вы можете провести проверку самостоятельно, но учтите, что от вас потребуется много времени и знание множества юридических тонкостей.
Необходимые документы
Продавец обязательно должен предоставить вам документы, подтверждающие его право собственности. В зависимость от его статуса, это:
- выписка из ЕГРП и технический паспорт недвижимости для собственника;
- выписка из ЕГРП, документ, подтверждающий право долевой собственности, согласие других совладельцев на продажу, техпаспорт и другие документы на квартиру для совладельца;
- документы на квартиру, техпаспорт, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения для наследника;
- доверенность на проведение сделки и договор с собственником для риэлтора;
- техпаспорт, выписка из ЕГРП и доверенность на проведение сделки для доверенного лица.
Все документы должны быть нотариально заверенными и действительными. Лучше доверить процедуру проверки корректности документации специалистам – юристу или агентству недвижимости с собственным юридическим отделом.
История объекта
Для проверки истории квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость). В ней указывается информация о продажах объекта, открытых и закрытых судебных спорах и тяжбах, арестах и т.п.
Техническое состояние
Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а также из справки, которую нужно заказать в БТИ (бюро технической инвентаризации).
Если в квартире менялась планировка, это должно быть согласовано и задокументировано. В противном случае новый собственник может столкнуться с необходимость приведения квартиры в изначальный вид по решению суда.
Проверка продавца
Попросите не только документы на недвижимость, но и копию паспорта продавца. Так вы сможете проверить данные в реестре недействительных документов. Убедитесь в том, что продавец адекватен и вменяем. Если у вас возникли сомнения, поговорите с соседями и попросите у продавца справку от психиатра.
Вывод
Неважно, покупаете вы квартиру на первичном или вторичном рынке, вам нужно обязательно тщательно изучить все документы, которые предоставит компания-застройщик (или ее представитель) или собственником соответственно. Даже деталь, которая кажется маленькой и незначительной, в конечном счете может вырасти в большую проблему, вплоть до лишения и квартиры, и денег.
Рынок недвижимости – достаточно сложный мир, в котором много опасностей и подводных камней, незаметных непосвященному человеку. Если вы почувствовали малейшие сомнения, познакомившись с квартирой, лучше не рисковать, а поискать другой объект, благо, предложений существует множество.
А чтобы покупка жилья прошла с максимальным комфортом для вас и без всяческих беспокойств и неприятностей, обратитесь к специалистам, которые окажут вам квалифицированную помощь и избавят от излишней нервотрепки.