Власне житло завжди є головною мрією більшості людей, а власне житло в Одесі – це не тільки можливість жити в мегаполісі, але й відмінне капіталовкладення, яке при вмілому поводженні приноситиме прибуток. Розуміючи прагнення людей знайти житло в престижному районі за максимально низькими цінами, активізуються шахраї. І найчастіше на гачок підприємливих ділків потрапляють ті громадяни, які хочуть стати власниками квартир у новобудовах.
Основні ризики покупця первинного житла
Сучасне українське житлове законодавство не має чітких важелів впливу на приватні будівельні компанії, які навмисно, а також через різні проблеми, що виникають у процесі будівництва, стають недобросовісними забудовниками. Ризик бути обманутим при купівлі житла в новобудовах особливо часто виникає у покупців, які інвестують свої кошти у житло на етапі будівництва житлового комплексу.
При покупці житла в одеських новобудовах кожен потенційний власник нерухомості може зіткнутися з класичними проблемами, які ставлять під сумнів питання отримання житла на законних підставах, а також призводять до втрати грошей. Серед таких проблем основними є:
- проведення робіт без наявності відповідних документів;
- заселення мешканців у будинок, не введений в експлуатацію;
- перенесення в односторонньому порядку термінів здачі новобудови;
- фінансові махінації з капіталом співінвесторів (потенційних покупців);
- технічні невідповідності (розбіжність у кількості поверхів будівлі, квадратури приміщень, невідповідність обіцяних комунікацій реальності тощо);
- продаж об’єктів через підставних осіб;
- проблеми між засновниками (якщо їх кілька).
Основною проблемою, з якою стикаються багато бажаючих стати повноправними власниками нерухомості в самому колоритному мегаполісі на березі Чорного моря, є відсутність документації на зведення будівлі. Ця проблема особливо гостро стоїть в частинах міста, які знаходяться в безпосередній близькості до берегової лінії або природоохоронних зон (землі яких не підлягають міській забудові як такій). Не рідкість переоформлення документації на житловий комплекс в процесі зведення будинку, а також на момент здачі в експлуатацію.
Покупці, які придбають своє житло в розстрочку (тобто вносячи кошти за квартиру з моменту зведення фундаменту, нижніх поверхів або на будь-якому іншому проміжковому етапі), ризикують отримати квартиру в будинку, не підключеному до міських комунікацій. Жити в такій квартирі буде просто неможливо, так само як і не вдасться продати нерухомість та повернути вкладені кошти.
Поширеним типом шахрайства з нерухомістю в Одесі є затягування термінів здачі готового будівництва в експлуатацію. Тобто інвестори, які вкладали свої (а часто й позикові у банку кошти!) в власне житло, не можуть отримати документи на апартаменти в обумовлені в попередньому договорі терміни. І добре, якщо причиною цього неприємного моменту стають звичайні бюрократичні процедури, пов’язані з “гальмуванням” видачі відповідних довідок і дозволів від вищестоящих організацій, а не більш грубі порушення (технічного, юридичного або іншого характеру).
Ризикованими можна вважати деякі способи внесення коштів за об’єкт. Наразі в Україні застосовуються два варіанти інвестування в житлове будівництво. Першим є фонд фінансування будівництва, а другим — придбання облігацій (безвідсоткових).
Завідомо незаконними є всі операції з векселями, а також методи закладних на квартиру. Все тому, що в результаті таких “операцій” забудовник отримує неправомірну вигоду у вигляді капіталу потенційного покупця, але сам покупець не має можливості довести право власності через відсутність законних підстав. Варто зазначити, що, незважаючи на договірні умови, дуже часто власникам доводиться стикатися з ситуацією, коли реальна кінцева вартість відрізняється від заявленої, адже схему оплати в основному створює та контролює забудовник.
Ще одним з ризиків, з яким стикаються багато покупців квартир в розстрочку, є розбіжність у планових та реальних метрах квадратних житла. Зазвичай площа квартири, що готується до здачі, може бути трохи більшою або меншою за заявлену в попередньому договорі.
Якщо забудовник чесний і дорожить своєю репутацією, то в разі виявлення розбіжностей питання вирішується укладенням договору на фактичні метри, і надлишок сплаченої суми забудовник повертає. Шахраї розбіжність реальної площі завжди схиляють на свою користь, а в договорі “по забутливості” не вказується пункт про повернення сум, сплачених надміру.
Ще однією різновидністю ризиків, з якими стикаються покупці квартир на стадії будівництва житлового комплексу, є махінації, пов’язані з подвійними продажами. Часто в неприємній ситуації опиняються люди, які укладають договір з забудовником, в особі якого виступають дві і більше будівельні компанії.
Згідно з чинним законодавством такі фірми ведуть свою діяльність чесно, але при цьому всі “учасники” ведуть окрему господарську діяльність, і відповідно, продають квартири самостійно. Через “накладки” один і той самий проект може бути “закріплений” за кількома власниками. Нарівні з цим продажем квартир може займатися стороння особа — компанія, яка нібито є учасником холдингу, або агентства нерухомості.
Жоден покупець не застрахований від втрати капіталу у разі виникнення проблем між засновниками проекту. В результаті може статися так, що мешканці не можуть отримати доступ до майже викуплених квартир і змушені чекати вирішення конфлікту або судитися з забудовниками протягом багатьох років.
Простий спосіб уникнути обману
Повністю убезпечити себе від шахраїв досить складно. Найбільш надійним варіантом, який може реалізувати кожен покупець, не вдаючись до послуг професійних консультантів з нерухомості, є придбання квартири або апартаментів у вже зданому в експлуатацію будинку. Звісно, за таку квартиру доведеться викласти чималу суму, яка в кілька разів перевищить ціну цих самих “квадратів” на етапі будівництва, тому такий варіант підходить далеко не всім.
Значно знизити ризики при покупці житла в новобудовах Одеси цілком реально. У вирішенні цієї проблеми допоможуть досвідчені фахівці агентства нерухомості, які:
- знають все про ринок первинної нерухомості;
- вміють виявляти неточності в технічних та юридичних питаннях придбання житла;
- допоможуть майбутньому власнику обійти “підводні камені”;
- а також зможуть укласти угоду на взаємовигідних умовах для продавця та покупця навіть на етапі зведення фундаменту багатоквартирного будинку.
