Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

Несмотря на карантинные ограничения, введенные в связи с постигшей все человечество огромной проблемой, жизнь продолжается. Люди не перестали работать, отдыхать, обзаводиться собственным жильем. Просто алгоритм действий при покупке квартиры несколько изменился.

Практически все мероприятия и операции, связанные с заключением сделок на приобретение недвижимости, осуществляются теперь в режиме онлайн. Рекомендации, как можно приобрести квартиру, не покидая своего жилища или офиса, как максимально обезопасить себя от мошенников, на что обратить особое внимание дают эксперты рынка жилья.

Репутация продавца

Большинство наших соотечественников покупают дом или квартиру один раз в жизни. Поэтому подойти к этому делу надо со всей серьезностью, постараться минимизировать все возможные риски, обойти все подводные камни. А их, поверьте, очень даже немало. Первое, на что следует обратить внимание после того, как вы более-менее определились, что и где вы собираетесь покупать, – это репутация того, кто продает недвижимость. Непосредственным участником сделки может быть:

• собственник;
• застройщик;
• риелтор;
• агентство недвижимости.

Если ваш выбор пал на квартиру в новостройке, следует сначала изучить разрешительную и проектную документацию ЖК, почитать в интернете отзывы о компании-застройщике, о работе АН и агента по недвижимости, за помощью к которым вы собираетесь обратиться.

Собираясь купить жилье непосредственно у его владельца, стоит сначала обратиться в реестр недвижимости (ЕГРН) за выпиской. Заказать этот документ можно на сайте Госреестра. В нем содержится информация о:

• квартире и ее собственнике;
• форме собственности;
• обременении, если таковое имеется (например, по какой-то причине запрещено отчуждение квартиры, или она находится под арестом).

Нелишне будет попросить продавца представить справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую его дееспособность. Это достаточно деликатная просьба, озвучить которую не решаются многие покупатели. Но то, что она является гарантов действительности договора купли-продажи должно придать вам решимости. Гораздо неприятнее столкнуться в будущем с проблемой оспаривания законности сделки в суде.

Выбор жилья

В «докарантинные» времена познакомиться с квартирой на первичном рынке жилья можно было в офисе продаж. Сегодняшние реалии перевели это мероприятие в онлайн сферу. С помощью виртуальных опций (например, установленных на стройплощадках камер) можно увидеть внешний облик строящегося дома, оценить динамику проводимых там работ. Есть застройщики, которые даже организовывают 3D-туры, позволяющие:

• «походить» по территории ЖК;
• зайти в подъезд и даже в «свою квартиру»;
• посмотреть на виды из ее окон.

Кстати, такой услугой можно будет воспользоваться и в будущем, когда будут сняты все карантинные ограничения. Так что, как говорится, не было бы счастья, так несчастье помогло.

Такую же виртуальную экскурсию по квартире или дому можно попросить провести риелтора или продавца при покупке жилья на вторичном рынке. Но чтобы убедиться, что на «картинке» именно та квартира, которую вы покупаете, должен быть очень подробный отчет о ней. На видео должны быть показаны:

• сам дом и табличка с адресом на нем;
• вход в подъезд и подъем на этаж;
• лестничная площадка и дверь в квартиру с ее номером, и т.д.

Все это должно сниматься в режиме реального времени, чтобы исключить возможность монтажа. И все же, какой бы правдоподобной не была «картинка», все желательно увидеть все вживую. Ведь в «кино» вы не сможете увидеть истинное состояние труб и проводки, искусно замаскированные следы протечек и плесени.

Бронирование

Если вы увидели квартиру в новостройке, которая вас устраивает по всем параметрам, ее надо быстренько «застолбить». В противном случае она может уйти к другому покупателю. Сделать это можно методом онлайн бронирования. Дистанционное резервирование осуществляется на сайте застройщика или по телефону. Но это только первый шаг. Далее следует без проволочек отправить продавцу документы, необходимые для оформления договора о долевом участии в строительстве (паспортные данные, ИНН).

Вид документов

Если квартира покупается онлайн, все необходимые для этого документы тоже подаются в электронном виде. Т.е. изначально лично оформленный и заверенный у нотариуса документ (например, согласие на продажу квартиры супруга) сканируется. Тождественность скана тоже должна быть подтверждена нотариально.

Ипотека

Этот вид кредитования в Украине пока развит очень и очень слабо. Но если вам правдами и неправдами все же удалось заполучить возможность купить квартиру, благодаря ипотечным средствам, следует иметь в виду, что провести сделку и получить деньги полностью в режиме онлайн вряд ли удастся. Подавляющее большинство кредитных организаций не готовы предоставить ипотечные средства на основании документов с электронной подписью ЭЦП.

Несмотря на карантинные ограничения, по-прежнему необходимо личное присутствие заемщика в отделении банка, где он должен сам подписать необходимые бумаги. Прогрессивные решения в этом плане приняла лишь мизерная доля финансовых организаций от общего их количества. Программа так называемой выездной ипотеки запущена в Украине только Сбербанком.

ЭЦП, или электронная цифровая подпись

Одним из способов строительства многоквартирных домов является долевое участие в нем всех будущих владельцев квартир, которых называют дольщиками. Другими словами, дом строится как бы в складчину. Между застройщиком и дольщиком заключается договор долевого участия – ДДУ. Согласно этому документу потенциальный новосел вносит определенную сумму денег, а застройщик обязуется передать ему в собственность квартиру после окончания строительства. Этот договор скрепляется личными подписями сторон.

С введением карантинных ограничений такой договор заключается онлайн. Подписи ставятся в нем электронные цифровые, которые называются ЭПЦ. Каждая такая подпись уникальна. Ее можно получить в аккредитованном удостоверяющем центре в соответствии с специальной компьютерной программой. Она хранится у хозяина этой подписи. По степени защиты самой надежной является квалифицированная усиленная ЭЦП. Именно такой вид подписи используют при проведении сделок с недвижимостью, включая подписание договора долевого участия.

Из-за закрытия ряда учреждений, аккредитованных для выпуска ЭПЦ, с заключением договоров долевого участия в режиме онлайн возникли проблемы. Выход был найден: компаниям-застройщикам, получившим специальный допуск от удостоверяющего центра, дается право выпускать ЭПЦ.

Оплата сделки

Этот процесс выполняется в определенном алгоритме. После того, как ДДУ был подписан, дольщику присылаются все документы от застройщика в виде SMS-сообщений или ссылок на почту. Сначала необходимо открыть так называемый эскроу-счет (это можно сделать удаленно). Благодаря специальному способу блокировки счета продавец/застройщик не имеет доступа к находящимся на нем деньгам. Разблокировка производится только после завершения строительства и получения дольщиком ключей от квартиры.

Открытие эскроу-счета тоже предполагает определенные процедуры. Сначала покупатель через сервис безопасных расчетов в режиме онлайн открывает аккредитивный счет, на который переводит свою долю денег на строительство дома. Затем к нему приезжает сотрудник банка, открывает эскроу-счет, регистрирует договор и передает его через сервис электронной регистрации в Государственный реестр. Как только осуществился процесс регистрации, денежные средства с аккредитивного счета автоматически перечисляются на счет эскроу и он блокируется до выполнения застройщиком взятых на себя обязательств.

Для снижения рисков расчет за вторичное жилье тоже лучше производить онлайн, используя номинальный счет, ячейку или блокированный аккредитив. Составляя условия доступа продавца к денежным средствам, не забудьте указать, что это станет возможным только при наличии подписанного покупателем и продавцом акта приема-сдачи недвижимости. Этот документ подписывается сторонами только после того, как квартира фактически передана покупателюпродавцом.

Без такого акта договор купли-продажи будет не действительным, хотя он и не сдается для регистрации права собственности нового владельца. Он является подтверждением того, что к состоянию квартиры у покупателя претензий нет и все расчеты проведены в полном объеме. Подпись с помощью ЭЦП является действительной. И все же лучше это сделать лично при «контрольном» осмотре квартиры.

Электронная регистрация

Завершающим этапом приобретения жилья в режиме онлайн является электронная регистрация. Для этого на сотрудника агентства недвижимости или компании-застройщика оформляется доверенность и заверяется нотариусом. Этот человек подает договор долевого участия в Госреестр на регистрацию. В течение пяти рабочих дней его зарегистрируют и пришлют на электронную почту покупателя или с курьером все необходимые документы, включая выписку из Единого реестра.

Покупая квартиру на вторичном рынке, следует удостовериться, что у продавца нет запрета на осуществление сделок с недвижимостью в режиме онлайн. В случае наличия такого запрета он должен лично присутствовать во время подачи документации в Государственный реестр.

Риски и сложности

Если сделать все правильно, рисков при покупке квартиры в новостройке онлайн практически нет. А вот с вторичным жильем все обстоит несколько иначе. Здесь большая вероятность столкнуться с продавцом-мошенником или недостаточно качественно проведенной юридической экспертизой. Что касается сложностей, они лежат, скорее, не в физической, а в психологической плоскости. Не каждый готов выложить огромные для многих деньги за «кота в мешке».

Сказать, что переход оформления всех сделок с недвижимостью в дистанционный режим дело ближайшего будущего, пока нельзя. К этому пока еще не готов ни рынок, ни кредитные учреждения, ни сами потенциальные участники сделки. И все же будущее за онлайн.