Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Если вы зашли на сайт агентства недвижимости «Европа» в раздел покупки жилья в новостройке, значит, вы относитесь к людям, всерьез задумывающимся о приобретении квартиры в строящемся доме. Здесь вы найдете информацию, помогающую вам:

правильно подойти к выбору;
грамотно оформить документы;
заключить действительно выгодную для вас сделку;
купить жилье, которое будет максимально подходить вам по всем параметрам.

Для этого специалисты АН подготовили для потенциальных покупателей пошаговую инструкцию действий. Хотя следует отметить, что неискушенному человеку вряд ли удастся без помощи профессионалов разобраться в непростом деле проверки застройщика, юридически правильном оформлении договора долевого участия (ДДУ) и многих других вопросах. Тем не менее, будущему новоселу необходимо ознакомиться с предлагаемой агентством информацией, чтобы в будущем избежать многих проблем. Начинать следует с определения своих желаний, соотносящихся с возможностями.

Шаг №1: Ответы на вопросы о своих желаниях

Покупка жилья – одно из серьезнейших событий в жизни практически каждого человека. Поэтому, когда вы готовы к этому морально и материально, в спокойной обстановке напишите ответы на следующие вопросы:

Хотите вы купить апартаменты или вас устроит обычная квартира?
От чего зависит выбор места расположения жилья (близость к месту работы, квартиры родственников, удаленность от центра и т.д.)?
Какое значение для вас имеет класс жилья (только премиум или достаточно эконом)?
Что самое важное в плане инфраструктуры (близость дошкольных учреждений, школ, ТРЦ, спортивных объектов, кинотеатра и т.д.)?
Какая должна быть транспортная развязка (вас больше волнует наличие рядом остановок общественного транспорта или отсутствие пробок, поскольку вы имеете собственный автомобиль)?
Сколько комнат должно быть в квартире?
Должна ли в ней обязательно быть лоджия или можно рассматривать варианты с балконом?
Важность сроков сдачи новостройки в эксплуатацию (вас поджимает время или можете подождать годок-другой)?
В каком состоянии должна быть квартира (сразу готовой к заселению или под ремонт)?
Какова должна быть планировка жилья (наличие встроенных шкафов, гардеробных и т.д.)?

Из ответов на эти вопросы вырисуется картина, на каких районах города сосредоточить внимание в процессе поиска жилья для покупки, с кем из застройщиков можно начинать вести переговоры.

Шаг №2: соотношение желаемого с возможным

В полученном «пазле» недостает еще одного очень важного элемента – достаточно ли вам собранной суммы для воплощения своих желаний. Здесь важно не только определить, хватит ли вам денег для первоначального взноса, но и заглянуть в будущее. Если квартира приобретается по ипотеке, сможете ли вы справиться с ежемесячными платежами. Учитывать следуем и стоимость коммунальных услуг.

Не превратиться ли жизнь в пятикомнатной квартире в постоянный поиск подработок, чтобы хоть как-то выплачивать и долги по ипотеке, и оплачивать текущие расходы на ее содержание. Может, придется подкорректировать свои желания, остановить выбор, например, не на пяти-, а на четырехкомнатной квартире. Да и, если взвесить все «за» и «против», гардеробной окажется достаточно и одной, а не двух. Приведя к «общему знаменателю» желания и возможности, можно приступать к поиску конкретного варианта.

Шаг №3: кто этим будет заниматься

Он предполагает принятие решения, заниматься ли поиском квартиры самостоятельно или привлечь к этому делу профессионалов из агентства недвижимости. Здесь надо честно ответить себе еще на один вопрос: достаточно ли у вас знаний, времени и сил, чтобы заниматься поиском самостоятельно. При отрицательном ответе лучше сразу обратиться к посредникам. Но в таком случае возникают две проблемы:

во-первых, готовы ли вы заплатить достаточно серьезные комиссионные риелтору;
во-вторых, как не попасться в сети к мошенникам или просто недобросовестно выполняющим взятые на себя обязанности сотрудникам АН.

Вы не прогадаете, если обратитесь в агентство Европа. Но можно принять компромиссное решение – искать квартиру самостоятельно, а все юридические вопросы поручить улаживать посреднику. Если вы считаете, что в силах справиться с поиском квартиры, составлении документации без посторонней помощи, переходите к следующим действиям.

Шаг №4: поищите жилье в интернете

Всемирная паутина заменила бумажную волокиту, связанную с «перелопачиванием» кучи журналов и газет, содержащих объявления о купле-продаже недвижимости. В интернете можно найти сайты, которые выдают информацию в соответствии с заданными параметрами или похожими вариантами. Можно также найти другие выгодные предложения. Сначала почитайте то, что пишут о новостройках заслуживающие доверия профессионалы. Выберите интересные для вас проекты, после чего переходите непосредственно на сайты конкретных застройщиков или жилых комплексов.

Шаг №5: проверка репутации застройщика, его документации

Для начала ознакомьтесь с отзывами о выбранной строительной компании на форуме жильцов, которые уже получили квартиры от этого застройщика. Найдите ответы на вопросы, не приходилось ли им сталкиваться с проблемой оттягивания сроков сдачи объектов, изменением ранее оговоренной площади жилья или даже с неприкрытым обманом. Посмотрите, в течение какого времени компания работает на рынке жилья. Сравните цены на аналогичные квартиры в других ЖК. Если серьезных проблем не обнаружено, можно переходить к проверке наличия и правильности составления следующей документации:

проектной декларации (в ней должна быть полная информация о застройщике, интересующем вас проекте и объекте);
разрешения на строительство (этот документ является подтверждением соответствия представленной компанией проектной декларации необходимым требованиям);
договора, подтверждающего принадлежность земельного участка данному застройщику;
ДДУ – документа, подтверждающего факт вложения денежных средств пайщиком в строительство дома и его права на получение квартиры в данном объекте (в идеале именно этот документ обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя и защищает его от возможных рисков попасть в передрягу при покупке).

Заочное изучение документов – это еще не все. Следует еще и лично убедиться, как продвигаются дела на объекте, как выглядит район строительства.

Шаг №6: посещение стройки

Не лишней будет поездка на место возведения дома. При внимательном осмотре можно сделать вывод для себя о качестве работы строителей, правильности хранения стройматериалов. Если проект уже сдан, желательно пообщаться с теми, кто уже вселился в новый дом. Уж они-то точно не станут скрывать проблемы, с которыми им пришлось столкнуться. А вам это поможет избежать ряда недоразумений.

Шаг №7: пора связываться с застройщиком

Если есть возможность – лично посетите офис продаж или хотя бы свяжитесь с менеджером по телефону. Задайте ему все возникшие у вас вопросы, уточните детали. Не стесняйтесь попробовать получить скидку, узнать о существующих акциях и специальных предложениях. Главное – избавьтесь от страха показаться собеседнику навязчивым. Ведь строительная компания заинтересована в продаже квартиры не меньше, чем вы в ее покупке.

Параллельно можно самостоятельно открыть сайт вопросов и ответов по имеющейся информации или организовать форум жильцов. На нем можно задавать уже не уточняющие вопросы, а даже несколько провокационные. Все эти меры не просто приблизят к осуществлению заветной мечты о собственном жилье, но и помогут купить без особых проблем оптимальный для вас вариант квартиры по максимально хорошей цене.

Шаг №8: выбор способа оплаты

Этап поиска жилья, максимально отвечающего запросам и возможностям потенциального покупателя, завершен. Пора переходить к выбору оптимального способа оплаты за него. Если речь идет о вторичном рынке, там выбор невелик – обычно это вся сумма наличными. Она устраивает и покупателя, и продавца. Оформили документы, рассчитались и забыли. При покупке квартиры в новостройке все выглядит иначе. Ведь одной из важных причин обращения на первичный рынок является нехватка денег у покупателя для того, чтобы выплатить всю стоимость недвижимости сразу. В этом случае речь идет о рассрочке или ипотеке.

В случае с рассрочкой алгоритм действий следующий. Сначала делается оговоренный первоначальный взнос. Затем оставшаяся сумма выплачивается в равных долях на протяжении определенного отрезка времени. Обычно он достаточно короткий. Условия рассрочки у каждой строительной компании свои. Одни требуют львиную долю стоимости квартиры оплатить сразу, в первоначальном взносе. Остаток они могут ждать и целый год. Другие, наоборот, согласны на незначительную сумму первоначального взноса. Зато срок выплаты остатка короткий, возможно, пару-тройку месяцев. Третьи за увеличение времени оплаты по частям могут потребовать проценты.

Рассрочка подходит тем покупателям, которые стабильно имеют высокий доход, который позволит производить оплату частями. К тем, кому подойдет рассрочка, относятся и клиенты, которые ждут крупного денежного поступления в семейный бюджет в ближайшее время. Например, вы продали старое жилье или другую недвижимость, но за нее с вами еще не рассчитались. Если вы не относитесь к первой или второй категории покупателей новой квартиры, доступным вариантом для вас станет ипотека.

На общедоступном языке она означает следующее. Изначально квартиру у застройщика покупаете не вы, а банк. Вы в ней будете спокойно жить, если внесли первоначальную сумму и исправно выплачиваете банку определенный ежемесячный вклад. В случае прекращения помесячной оплаты, квартиру забирает ее владелец – банк. На первый взгляд кажется, что существенной разницы между рассрочкой и ипотекой нет. Но это не так. Второй вариант предполагает:

во-первых, более низкие суммы ежемесячного вклада;
во-вторых, более длительные сроки окончательного расчета (если рассрочка дается не более чем на два года, то ипотеку можно выплачивать в течение 3-50 лет).

Но с ипотекой есть один немаловажный нюанс – банк насчитывает проценты, чего не делает застройщик. Так что прежде чем выбрать способ оплаты, надо серьезно взвесить все «плюсы» и «минусы» каждого варианта, учесть возможные специальные предложения, скидки.

Шаг №9: выбираем продавца

Купить новую квартиру можно у самого застройщика, подрядчика или у собственника, перепродающего приобретенное жилье. Самым легким, надежным, а поэтому и наиболее распространенным является первый вариант. Хотя и среди застройщиков встречаются мошенники. Чтобы минимизировать риски остаться и без жилья, и без денег, надо провести их тщательную грамотную проверку. Обычно без опытных специалистов здесь трудно обойтись. Но лучше все же потратить энную сумму на оплату услуг юристов из проверенного агентства, чем остаться ни с чем.

Иногда новое жилье продает подрядчик. Оплату за сделанную для застройщика работу он получает в виде нескольких квартир, которые потом продает. Риск покупки квадратных метров у подрядчика достаточно высок. Если вы купите жилье у не выполнившего все обязательства перед застройщиком подрядчика, вместе с правами на собственность вы получаете и его «грехи». Стать полноправным хозяином квартиры вам в таком случае не поможет даже суд.

Не очень надежным способом является покупка квартиры в новостройке у собственника. Конечно, бывают случаи, когда изменившиеся обстоятельства вынуждают продавать только что купленную квартиру. Но здесь надо быть очень осторожным и внимательным. Особенно если вам предлагают жилье по более низкой цене, чем от застройщика. Вряд ли кто-то захочет делать вам такой «царский подарок» просто так. В этом всем может скрываться какой-то подвох. Он будет стоить вам, в лучшем случае, потери определенной суммы, а в худшем – и денег, и жилья.

Шаг №10: сбор документов для заключения ДДУ, необходимых от покупателя

Кроме проверки всей необходимой документации у застройщика, потенциальному покупателю необходимо собрать пакет документов, требующийся от него для регистрации договора долевого участия в строительстве. Он состоит всего из трех позиций:

заявления соответствующего образца;
паспорта, удостоверяющего личность покупателя;
квитанции, подтверждающей факт оплаты государственной пошлины.

Для тех, кто состоит в браке, понадобится еще и заверенное нотариусом согласие от мужа или жены на заключение данной сделки. Регистрация ДДУ производится путем внесения данных в Государственный Реестр. Передача документов осуществляется лично. Они также могут быть отправлены по почте, через нотариуса или портал Административных услуг. На рассмотрение документов потребуется не более недели. По истечении этого срока вы получите договор ДУ с пометкой о регистрации. Такая же процедура предусмотрена для регистрации в Госреестре права собственности на недвижимость.

Шаг №11: заключение сделки

Самым главным документом, подтверждающим заключение сделки, является договор купли-продажи. В нем указаны обязательства продавца и покупателя. Первый обязуется передать вам в собственность квартиру, второй – принять ее и заплатить продавцу оговоренную сумму. Этот договор печатается в четырех экземплярах – для продавца, покупателя, Госреестра и банка (если покупка осуществляется по ипотеке).

Обратите внимание на графу «Застройщик». Там должна стоять подпись генерального директора именно той компании, с которой вы заключаете ДДУ. В противном случае вам не избежать осложнений и даже судов. Подпись другого лица в документе свидетельствует о том, что подписание договора осуществлено по доверенности. Вам на руки должен быть выдан документ о праве собственности, технический и кадастровый паспорт.

Шаг №12: прием жилья

После получения ключей от квартиры берите с собой акт приема-передачи со всеми приложениями и отправляйтесь на ее осмотр. Делать это лучше при дневном освещении. При обнаружении любых строительных дефектов на потолке, стенах, полу, в работе коммуникаций и т.д. зафиксируйте все недочеты и потребуйте от застройщика их исправления. Это касается, как квартир с отделкой, так и с ремонтом. Если вы примете жилье с недостатками, вряд ли вам удастся заставить строительную компанию потом их устранить.