­ ­ ­ ­ ­ ­ Формирование цен на недвиимость - АН "Европа"
Формирование цен на недвиимость - АН "Европа"

Формирование цен на недвиимость - АН "Европа"

Курс развития рынка недвижимости в Украине напрямую зависит от уровня экономики страны. Общая картина современной ситуации такова: спрос на покупку первичного и вторичного жилья остается довольно низким, а застройщики прогнозируют массовое подорожание объектов всех уровней.

Столица – ориентир рынка недвижимости страны

Новостройки растут в Украине, как грибы. И это касается не только столицы, но и всех крупных городов: предложение превышает спрос по всей стране, поскольку покупательская способность большей части населения очень низкая. Как демонстрирует статистика продаж первичного жилья, с января по июнь текущего года количество сданных в эксплуатацию высоток меньше на 30%, чем в этот же период прошлого года.

Чтобы получить объективную информацию о Киеве, мы рассмотрели столичную недвижимость с трех основных позиций:

  • покупка первичного жилья,
  • покупка вторичного жилья,
  • аренда частной жилплощади.

Стабильность наблюдается только в аренде. На первичное жилье строительные компании предлагают минимальные цены (по мнению застройщиков, ниже уже некуда), но украинцы не спешат заселять новостройки. На самой низкой отметке активности продаж находятся квартиры вторичного типа. При этом цена квадратных метров вторичного жилья в среднем выше стоимости новостроек. О причинах такого феномена мы расскажем в нашей статье.

Очевидные преимущества первичного жилья в Украине

Формирование цен на недвиимостьЮридически за термином «первичное жилье» скрывается жилплощадь без прав собственности, то есть это скорее план на бумаге до сдачи дома в эксплуатацию. На практике, первичным называют жилье в новострое, а вторичным – в давно построенных домах.

Плюсы новостроя:

  • конструкция дома соответствует современным технормам,
  • продуманная инфраструктура,
  • комфортная планировка жилплощади,
  • новые качественные системы коммуникаций,
  • хороший ремонт в подъезде.

О взгляде украинцев на жилье в новостройках рассказал Глеб Шемовнев (пресс-секретарь «Укрбуд»): «Среди населения распространено мнение, что старые квартиры не хуже новых. Основной аргумент – дом проверен временем. Но если посмотреть объективно, то жизнь в новострое будет намного комфортнее. Потому что новые дома возводят по жестким современным стандартам, качество строительных материалов улучшилось, а также появились новые технологии и комплектующие».

Руководитель Департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник выразил свое мнение о преимуществах покупки жилплощади в новостройке: «У покупателя есть широкий выбор. В предложение входят разные планировки, разные уровни комфорта, архитектурные стили домов и жилых секторов. Кроме жилплощади, жильцы получают благоустроенную прилегающую территорию и практичное зонирование (паркинг, детская площадка, зона для отдыха и другое).

Системы охраны и пожарной безопасности в новых домах практичные и соответствуют международным стандартам. В подъездах нет эксплуатируемого мусоропровода, лестницы и площадки вовремя убирает клининговая служба.

В новостроях качественная система коммуникаций. То есть у жильцов не будет череды поломок и проблем, характерных для вторичного жилья. Чистые подъезды, лестничные пролеты и площадки, ухоженный двор – все это возможно только в новостройке. Современные дома предполагают установку автономного отопления и горячей воды, что существенно снизит расходы ежемесячной оплаты. Самый главный минус вторичного жилья в том, что у старых домов заканчивается срок эксплуатации, и чаще всего их невозможно или слишком дорого реконструировать. Такие дома будут сносить.

Новостройки сегодня создаются как комфортное пространство для жизни. К сожалению, из-за высоких кредитных рисков банковские ставки на ипотеки остаются очень высокими. Единственный эффективный инструмент привлечения покупателей на рынок первичного жилья – это кредитование с условием отсрочки платежей».

Скрытые риски покупки жилья на первичном рынке

Старый жилфонд уже не в состоянии конкурировать с современными новостройками. Но кроме очевидных преимуществ, покупка жилья в новострое также имеет свою темную сторону. «Например, новые квадратные метры – это голые стены (иногда минимальная жилая комплектация). Так что от покупки до заселения может пройти несколько месяцев, заполненных капитальным ремонтом. Кроме того, это весомая часть дополнительных расходов», – рассказывает Константин Олейник.

Глеб Шемовнев высказал свои наблюдения относительно минусов покупки новостроя: «В течение первых 2-5 лет можно слышать беспрерывный шум ремонта у только въехавших соседей, а иногда еще и шум строительства целой секции дома. Строительный мусор во дворе и на этаже, ремонтные бригады с инструментом и материалами перегружают лифты – эти и другие неудобства входят в список недостатков приобретения жилья в новостройке».

Еще один отрицательный момент – это страх покупателя быть обманутым компанией-застройщиком. Сомнительные сделки в Украине случаются. Иногда компания начинает строительство и одновременно продажу квадратных метров, но не сдает дом в эксплуатацию. Из-за чего честным застройщикам очень сложно привлекать новых жильцов.

Девальвация национальной валюты, инфляция и другие экономические факторы негативно влияют на активность рынка недвижимости в сегменте новостроек. Ситуацию объясняет Константин Олейник: «Форс-мажорные ситуации политического и экономического плана (президентские, парламентские выборы, смена правящей элиты, резкие изменения курса валют и падение платежеспособности населения) влияют на строительство новых домов. Например, из-за кризисных моментов невозможно закончить строительство дома в срок, поскольку строительство зависит от городских коммуникаций.

Ингода компания-застройщик даже после сдачи дома в эксплуатацию по факту завершает лишь часть работ (на стадии ремонта могут быть места общего пользования, двор или фасад здания). А покупка жилплощади в старом доме – это всего лишь оформление сделки и регистрация права собственности».

Почему цена вторичного жилья выше, чем в новострое?

При всех плюсах новостроек цена на вторичное жилье значительно выше нового. Есть несколько параметров, которые формируют стоимость квартир жилфонда с историей. Если речь идет о большом городе (столица или областной центр), то это базовые факторы:

  • расположение дома относительно транспортного узла (например, относительно метро);
  • инфраструктура района,
  • расстояние до центральной части города.

Высокую цену прокомментировал Константин Олейник: «На формирование цены вторичного жилья влияют район города, качество ремонта квартиры и подъезда, инфраструктура (близость садика, школы, транспорта, зоны отдыха).

Инвестиционная группа компаний «Проконсул» выделяет следующие факторы, влияющие на цену вторичных квартир:

  • тип дома,
  • общая этажность и этаж квартиры,
  • объем жилой площади,
  • количество комнат и планировка,
  • техническое состояние квартиры.

Ценообразующие параметры первичной жилплощади:

  • стадия готовности дома,
  • класс дома,
  • место расположения,
  • транспортный узел,
  • инфраструктура района,
  • репутация компании-застройщика.

Пресс-секретарь «Укрбуд» добавил к последнему списку стремление застройщиков как можно быстрее получить прибыль. Комментарий Глеба Шемовнева: «Строительные компании с хорошей репутацией стремятся начать новый проект как можно раньше. Но инвестиции в новый дом основываются на прибыли от продажи жилья в завершенном проекте.

При формировании стоимости новых квартир застройщики ориентируются на платежеспособность населения. Поэтому квартиры часто продаются по минимальной цене. А продавец вторички может не спешить, сохраняя цену высокой. Также компании-застройщики иногда продают жилье в еще недостроенных домах. Новострою приходится конкурировать с уже полностью эксплуатируемым вторичным жильем».