­ ­ ­ ­ ­ ­ АН Европа - Переуступка: на что нужно обратить внимание при покупке квартиры у предыдущего владельца

Переуступка: на что нужно обратить внимание при покупке квартиры у предыдущего владельца

Распространенным способом приобретения жилья является покупка квартиры в новострое от застройщика. По существу человек получает даже не квартиру, а право на владение недвижимостью в только строящемся объекте. Практически он является не покупателем, а инвестором в строительство. После заключения договора с компанией-застройщиком будущий владелец квадратных метров вносит определенные суммы и ждет, пока объект будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Переуступка: на что нужно обратить внимание при покупке квартиры у предыдущего владельца

Но бывают случаи, когда потенциальный покупатель получает информацию из каких-либо источников о продаже квартир в новострое от застройщика, приходит в отдел реализации и узнает, что предлагаемое жилье принадлежит не строительной компании, а третьему лицу. В такой ситуации речь идет о заключении договора уже с этим самым третьим лицом. И называется документ договором переуступки имущественных прав.

Что такое договор переуступки

Суть этого документа состоит в фиксации замены кредитора. Называется он договором цессии. Проще говоря, происходит следующее. Между цедентом (в нашем случае это первоначальный кредитор), цессионарием (застройщик) и должником (новый кредитор) заключается трехсторонний договор. В нем речь идет о том, что цедент уступает цессионарию свои права требовать от должника выплату долга. Таким образом, последний становится новым кредитором со всеми правами и обязанностями. Он должен выплачивать:

  • основной долг;
  • проценты;
  • дополнительные обязательства, зафиксированные в договоре цессии.

Чтобы не было путаницы, следует иметь в виду, что термином «переуступка» оперируют в быту. В Гражданском кодексе используется слово «уступка».

Особенности заключения договора переуступки

Здесь расклад такой. Сначала между инвестором и застройщиком заключается договор, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Заключая договор переуступки, новый инвестор приобретает не только права по основному договору, но и все указанные в нем обязательства (хотя в его заключении он и не принимал участия). Поэтому покупателю необходимо тщательно проверить:

  • выполнены ли должным образом все обязательства продавцом;
  • нет ли в основном договоре каких-либо дополнительных условий;
  • если таковые имеются, устраивают ли они нового кредитора.

Если в основном договоре есть положения, которые, по мнению покупателя, увеличивают риски, он должен обратиться к застройщику с просьбой внести изменения в документ. Почти в 100% случаев такого обращения в отдел реализации первым ответом будет «нет». Вам скажут, что ничего править в нем нельзя, надо четко следовать всем записанным в основном договоре положениям относительно сроков, ответственности, обязанностям. Но если быть настойчивым и грамотно обосновать свои доводы в несправедливости некоторых положений, можно добиться их изменений.

Какие документы должен передать предыдущий инвестор при заключении переуступки

Чтобы в будущем не столкнуться с недоразумениями, необходимо получить от предыдущего инвестора все необходимые документы, оформленные должным образом. Какие бумаги нужны, вытекает из грамотного анализа положений основного договора. Например, в этом документе:

  • могут быть прописаны условия проведения взаиморасчетов;
  • предусмотрено подписание сторонами актов приема-сдачи (речь идет о соответствующей сумме денежных средств или части квадратных метров);
  • необходимость получения первоначальным инвестором свидетельства, касающегося частичной оплаты определенной части общей площади.

Переуступка: на что нужно обратить внимание при покупке квартиры у предыдущего владельца

Все это могло быть оформлено раньше и должно быть передано новому инвестору. В стандартный пакет документов, которые должны быть переданы покупателю после совершения сделки, входят следующие бумаги:

  • договор переуступки;
  • оригинал или заверенная нотариусом копия основного договора;
  • документация, подтверждающая расчеты между застройщиком, бывшим и новым инвестором (акты, подтверждающие прием-передачу финансов, банковские квитанции и т.д.);
  • согласие компании-застройщика на проведение операции переуступки (если такое условие прописано в основном договоре).

При составлении текста договора переуступки в нем желательно отдельным пунктом зафиксировать не только переход всех прав и обязанностей покупателю, но и согласие всех заинтересованных сторон. Это сможет минимизировать риски для будущего инвестора в случае желания кем-либо обжаловать в будущем законность сделки, в том числе и на этапе сданной новостройки.

Нередко на практике между продавцом и покупателем подписывается еще один документ в виде договора или соглашения. Он касается взаиморасчетов между ними. К этой бумаге застройщик не имеет никакого отношения. Все перечисленные документы новый инвестор получает вместе с актом приема-передачи. Любая бумага может сыграть определяющую роль в случае возникновения нестандартных ситуаций или споров между застройщиком и новоиспеченным инвестором.

Нюансы, на которые стоит обратить внимание

Некоторые компании-застройщики требуют дополнительную плату, составляющую определенный процент от общей стоимости квартиры в случае изменения инвестора. Эту сумму они взимают из продавца или покупателя. Чтобы не быть поставленным перед фактом необходимости выплачивать еще дополнительные денежные средства уже после подписания договора переуступки, надо обратить внимание и на такую возможность.

Обнаружить все существующие «подводные камни» сможет самостоятельно далеко не каждый потенциальный покупатель квартиры в новострое. Поэтому лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам еще на этапе подбора и проверки объекта. Оказанием юридической помощи, продажей квартир в Одессе давно и плодотворно занимается компания АН Европа. Наши специалисты смогут:

  • осуществить грамотную проверку объекта недвижимости;
  • изучить всю документацию;
  • проверить механизм инвестирования в выбранной компании-застройщике.

Без грамотного консультанта просто невозможно качественно проанализировать все то огромное количество документов, которые необходимо изучить и проверить при приобретении и оформлении жилплощади по договору переуступки. Не хотите рисковать – обращайтесь в агентство недвижимости Европа.